مقدمة
يسكن الملايين من المغاربة في شقق ضمن عمارات متعددة الطوابق، وكثير منهم يجهل ما يترتب على هذا السكن من حقوق والتزامات في إطار ما يُعرف بـ «الملكية المشتركة». فحين تمتلك شقة في عمارة، أنت لا تمتلك الشقة وحسب، بل تشاركك في ملكية الأجزاء المشتركة: المدخل، السلالم، المصعد، السطح، التجهيزات الجماعية. وهذه الملكية المشتركة تخضع لإطار قانوني واضح.
القانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، المعدَّل بالقانون 106.12 سنة 2016 ثم بالقانون 39.24 الصادر في أغسطس 2024، يُرسي هذا الإطار ويُحدد أدوار كل طرف: اتحاد الملاك، الجمع العام، وكيل الاتحاد (السنديك). ويُكمله القانون 67.12 في تحديد ما يقع على عاتق المكري (المالك) وما يتحمله المكتري (المستأجر) من أعباء الصيانة والخدمات.
في هذا المقال نشرح بالتفصيل كيف تُوزَّع هذه الأعباء، وما هي مهام السنديك القانونية، وكيف يُدار الجمع العام، وكيف يحمي كل طرف حقوقه.
أولًا: الإطار القانوني للملكية المشتركة في المغرب
القانون 18.00 وتعديلاته
- القانون 106.12 (2016): أضاف أحكامًا تفصيلية بشأن السنديك والجمع العام وصندوق الأعمال الكبرى
- القانون 39.24 (أغسطس 2024): أدخل مستجدات تتعلق بتعزيز الحوكمة وتيسير حل النزاعات
ويُستكمل هذا الإطار بـ القانون 67.12 الذي يُنظّم الكراء ويُحدد توزيع أعباء الصيانة بين المكري والمكتري.
المادة 2: الأجزاء المفرزة (الخاصة)
- الشقق والمحلات التجارية والمكاتب المهنية
- المخازن والأقبية المفرزة لمالك بعينه
- الجنائن الملحقة بشقة معينة
المادة 3: الأجزاء المشتركة
- الأرض والأساسات والهياكل الحاملة وواجهات البناء
- السلالم والممرات والمداخل والأروقة
- المصاعد وغرف الآلات
- الأسطح والقباب والسراديب المشتركة
- الشبكات المشتركة: الكهرباء، الماء، الصرف الصحي، التهوية
- المناطق الخضراء المشتركة والساحات
ثانيًا: اتحاد الملاك (القانون 18.00، المادة 13)
الإنشاء التلقائي
- الحفاظ على العقار وصون الأجزاء المشتركة
- إدارة الملكية المشتركة وتنظيم الانتفاع بها
- تمثيل الملاك أمام الجهات الإدارية والقضائية
كل مالك مشترك عضو في الاتحاد بحكم القانون (المادة 14)، بصرف النظر عن رغبته. وحصته التصويتية تتناسب مع مساحة شقته أو وحدته نسبةً إلى المساحة الإجمالية.
ثالثًا: الجمع العام (المادة 16 وما يليها)
انعقاده ودوريته
- وكيل الاتحاد (السنديك)
- ثلث الملاك على الأقل
النصاب والتصويت
يُرتب القانون التصويت على ثلاثة مستويات:
الأغلبية المطلقة (المادة 18): تُتخذ بها القرارات العادية المتعلقة بتدبير الأجزاء المشتركة والصيانة الجارية. في غياب النصاب في الاجتماع الأول، يُعقد اجتماع ثانٍ في أجل أقصاه 30 يومًا وتُتخذ فيه القرارات بالأغلبية الحاضرة.
- تعديل نظام الملكية المشتركة
- إنجاز أشغال التحسين والتجميل غير الضرورية
- تكوين صندوق الاحتياطي أو الأعمال الكبرى ومستواه
- تفويض السنديك صلاحيات استثنائية
- التنازل عن حق التعلية أو الحفر لطرف ثالث
- هدم العمارة كليًا وإعادة البناء
- الإذن بتحويل الأجزاء المشتركة إلى ملكية خاصة
المالك المتخلف عن الأداء
أضاف القانون 106.12 المادة 16 مكرر 4: الملاك الذين تراكمت عليهم متأخرات في واجبات السنديك لا يحق لهم حضور الجمع العام ولا التصويت فيه إلى أن يُسوّوا وضعيتهم.
رابعًا: وكيل الاتحاد / السنديك (المادة 19 وما يليها)
التعيين والمدة
- أحد الملاك المشتركين (السنديك المالك، شائع في العمارات الصغيرة)
- شخصًا من خارج الملاك (السنديك المهني، شركة متخصصة)
- في حالة النزاع: سنديك قضائي يُعيّنه رئيس المحكمة الابتدائية
مدة الولاية: سنتان قابلة للتجديد.
صلاحياته (المادة 26)
- تنفيذ قرارات الجمع العام
- الإشراف على صيانة الأجزاء المشتركة وتنظيفها
- إعداد الميزانية السنوية وعرضها على الجمع العام
- تحصيل واجبات السنديك من الملاك
- تمثيل الاتحاد أمام الجهات القضائية والإدارية
- إدارة التأمين على الأجزاء المشتركة
- حفظ سجلات المراسلات والمحاضر
النائب (المادة 27)
يُعيَّن نائب لوكيل الاتحاد يضطلع بالمسؤوليات عند غياب الأصيل أو رفعه من منصبه أو وفاته.
خامسًا: توزيع الأعباء بين المكري والمكتري
ما يتحمّله المكري (المالك)
بموجب المادة 36 من القانون 18.00 والمادة 10 من القانون 67.12:
واجبات السنديك الإلزامية: يتحمّل المالك كامل واجبات السنديك الشهرية أو السنوية. لا يحق له أن يُحمِّل المكتري هذه الواجبات إلا باتفاق صريح في العقد، ويظل هو المسؤول الأصلي تجاه اتحاد الملاك.
- الأشغال الهيكلية: إصلاح الأساسات والجدران الحاملة والأسقف
- تجديد شبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء الرئيسية
- إصلاح أو استبدال المصعد
- عزل الواجهات والأسطح
- أي إصلاح ضروري يُبلَّغ به المكري ولم يُنجزه في أجل شهر واحد (المادة 10 من القانون 67.12)
المساهمة في صندوق الأعمال الكبرى: يُلزم الجمع العام كل مالك بالمساهمة في الصندوق الاحتياطي الذي تقرر الميزانية السنوية نسبته (عادةً بين 10% و15% من إجمالي الميزانية).
ما يتحمّله المكتري (المستأجر)
بموجب المادة 12 من القانون 67.12:
- تنظيف المحل والحفاظ على نظافته
- الإصلاحات البسيطة: تبديل المصابيح، إصلاح صنابير المياه الصغيرة، تشحيم المفصلات
- صيانة أجهزة التسخين والتكييف الداخلية الخاصة بالمحل
- الحفاظ على الجنينة أو الشرفة الخاصة به
- فواتير الكهرباء والماء بالاسم الشخصي
- فاتورة الهاتف والإنترنت
- رسوم النظافة إن كانت مُعيَّنة في العقد
تنبيه: إذا اتفق المكري والمكتري في العقد على أن يتحمّل الأخير جزءًا من واجبات السنديك (كواجبات التنظيف والحراسة فقط مثلًا)، يصير ذلك ملزمًا. لكن الاتحاد لا يُخاطب إلا المالك لا المستأجر.
سادسًا: حساب واجبات السنديك
أساس الحساب
- المساحة: النسبة الرئيسية المعتمدة في أغلب الأنظمة
- الطابق: بعض الأنظمة تُميّز بين الطوابق في ما يخص المصعد
- نوع الاستعمال: قد تختلف حصة المحلات التجارية عن الشقق السكنية
مثال: عمارة بها 10 شقق متساوية المساحة، الميزانية السنوية 60,000 درهم: كل مالك يؤدي 6,000 درهم سنويًا أي 500 درهم شهريًا.
بنود الميزانية النموذجية
| البند | النسبة التقريبية | |---|---| | التنظيف والنظافة (عامل أو شركة) | 20-30% | | الإنارة المشتركة (المدخل، السلالم) | 5-10% | | صيانة المصعد (عقد مع شركة متخصصة) | 15-25% | | التأمين على الأجزاء المشتركة | 5-10% | | الحراسة (حارس أو نظام إلكتروني) | 15-25% | | الصندوق الاحتياطي | 10-15% | | مصاريف إدارية (محاسبة، تراسل) | 5-10% |
الصندوق الاحتياطي
تنص المادة 24 من القانون 18.00 على التصويت في الجمع العام السنوي على «رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى». هذا الصندوق يُتيح مواجهة الطوارئ (عطل المصعد، تشقق الواجهة...) دون الحاجة إلى مطالبات استثنائية عاجلة. نسبته يُقررها الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع.
سابعًا: مشاكل شائعة وكيفية معالجتها
التخلف عن أداء واجبات السنديك
يُعدّ هذا الإشكال من أكثر المشاكل شيوعًا في العمارات المغربية. تتدرج الحلول:
- الإشعار الكتابي: يُرسل وكيل الاتحاد إشعارًا مكتوبًا للمالك المتخلف
- الإنذار عبر رسالة مضمونة: مع إشعار بالتوصل
- الطرح في الجمع العام: لتوثيق الإخلال وإقرار التصرف اللازم
- الدعوى القضائية: بموجب المادة 59 مكرر 12 من القانون 106.12، يُخوَّل رئيس المحكمة الابتدائية إصدار أمر فوري بالأداء وتسجيل رهن احتياطي على عقار المدين
غياب سنديك منتظم
في كثير من العمارات المغربية، خاصة القديمة أو الصغيرة، لا يُوجد سنديك منتظم أصلًا. الحلول المتاحة:
- المبادرة بتنظيم جمع عام تأسيسي: يكفي أن يُبادر أحد الملاك بتوجيه دعوة إلى باقي الملاك
- طلب سنديك قضائي: يُرفع إلى رئيس المحكمة الابتدائية الذي يُعيّن وكيلًا للاتحاد في غياب التوافق
- التعاقد مع شركة تدبير محترفة: خيار فعّال للعمارات الكبيرة (أكثر من 20 وحدة) حيث تتعقد المهام وتكثر التدخلات
النزاعات حول توزيع المصاريف
حين يختلف ملاك أو مستأجرون على من يتحمّل تكلفة إصلاح معين:
- مراجعة نظام الملكية المشتركة الذي يُحدد تفصيليًا الأجزاء المشتركة والخاصة
- الرجوع إلى محاضر الجمع العام السابقة حيث قد تكون المسألة سبق حسمها
- الوساطة: قبل اللجوء للقضاء، الوساطة تُوفر وقتًا ومالًا
- القضاء: المحكمة الابتدائية مختصة في نزاعات الملكية المشتركة، وتتضمن صلاحيات القاضي الحكم بالتعويض وإلزام الطرف المخل بأداء حصته
ثامنًا: حالات خاصة
الكراء التجاري في العمارات المشتركة
المستأجر التجاري يستعمل الأجزاء المشتركة كثيرًا (المدخل، المصعد، مواقف السيارات...). يُنصح بالتنصيص صراحةً في العقد على من يتحمّل واجبات الأجزاء المشتركة المرتبطة بالنشاط التجاري.
المستأجر في غياب الإدارة المشتركة
- يُخاطب المكتري المكريَ كتابيًا بإشعار مضمون (المادة 10 من القانون 67.12)
- يُمهله شهرًا واحدًا لحل المشكل
- إذا لم يتصرف المكري، جاز للمكتري الاستصدار من رئيس المحكمة بأمر بإنجاز الإصلاحات وخصمها من الكراء
العقار في طور البناء أو حديث التسليم
بعض المشاريع العقارية الجديدة لا تُفعِّل اتحاد الملاك إلا بعد سنوات من التسليم، وتُدار الأجزاء المشتركة أحيانًا من طرف المطوّر العقاري. يُنصح المشتري بالتحقق من وجود نظام ملكية مشتركة مُسجَّل قبل الشراء.
تاسعًا: دور Cleemo في إدارة أعباء الملكية المشتركة
بالنسبة للمالك الذي يؤجّر عقاره، تتشابك واجبات السنديك مع الإيجارات والصيانة في منظومة معقدة. Cleemo يُبسّط هذا التعقيد:
- تتبع واجبات السنديك: تسجيل مبالغ الأداء الشهرية أو السنوية وتواريخها لكل عقار
- تصنيف المصاريف: تمييز آلي بين الصيانة العادية (تقع على المكتري) والإصلاحات الكبرى (تقع على المالك)
- جدولة الصيانة الوقائية: تنبيهات دورية بمواعيد صيانة المصعد أو السخان أو الشبكات
- حساب العائد الصافي: الدخل الإيجاري الحقيقي بعد خصم جميع الأعباء (السنديك، الصيانة، الضرائب)
- نظام طلبات الصيانة: المكتري يُرسل طلبًا عبر التطبيق، والمكري يُتابعه ويُوثّقه في السجل
- تقارير مالية مفصلة: لكل عقار على حدة، لمحة شهرية وسنوية عن الإيرادات والأعباء
الأسئلة الشائعة
من يدفع واجبات السنديك: المكري أم المكتري؟ المكري (المالك) هو المدين الأصلي تجاه اتحاد الملاك وفق المادة 36 من القانون 18.00. لكن يمكن الاتفاق في عقد الكراء على تحميل المكتري جزءًا من هذه الواجبات. في جميع الأحوال، اتحاد الملاك لا يُخاطب إلا المالك.
هل يحق للمكتري حضور الجمع العام؟ لا، الجمع العام مخصص لأعضاء اتحاد الملاك (الملاك المشتركين). لكن يمكن للمالك تفويض أي شخص، بمن فيهم المكتري، للتصويت نيابةً عنه بتوكيل كتابي.
ماذا أفعل إذا لم يكن هناك سنديك في العمارة؟ أي مالك يمكنه تنظيم جمع عام تأسيسي بتوجيه دعوة مكتوبة لجميع الملاك. وإذا تعذّر ذلك، يُرفع طلب تعيين سنديك قضائي إلى رئيس المحكمة الابتدائية في دائرة نفوذ العمارة.
هل يحق للمكتري رفض دفع الكراء بسبب تردي الأجزاء المشتركة؟ لا يحق له ذلك من تلقاء نفسه. الواجب هو إخطار المكري كتابيًا، وإذا لم يتصرف خلال شهر، اللجوء إلى القضاء الاستعجالي. التوقف التلقائي عن الأداء يُعرّضه لمسطرة الإفراغ.
هل واجبات السنديك تخضع للضريبة؟ لا، واجبات السنديك التي يؤديها المالك لا تُدرج في وعاء الضريبة على الدخل العقاري، ولكنها لا تُخصم منه أيضًا (التخفيض الجزافي 40% يغطيها ضمنيًا). يُرجى الرجوع إلى [المدونة العامة للضرائب](https://tax.gov.ma) لمزيد من التفاصيل.
خلاصة
القانون 18.00 وتعديلاته يُرسي منظومة قانونية متكاملة لإدارة الملكية المشتركة في المغرب. كل مالك عضو في اتحاد الملاك بحكم القانون، وعليه واجبات مالية ومساهمة في القرار عبر الجمع العام. وكيل الاتحاد (السنديك) هو العمود الفقري لهذه المنظومة، وانتظام انتخابه وأدائه لمهامه يُحدد مستوى جودة العيش في العمارة.
القانون 67.12 يُكمل هذا الإطار بتحديد التوزيع الدقيق للمسؤوليات بين المكري والمكتري: الكبير على المالك، والعادي اليومي على المستأجر.
معرفة حقوقك والتزاماتك تُجنّبك النزاعات وتُحفظ لك حقوقك.
👉 سجّل الآن على Cleemo