Le syndic vous envoie un appel de charges, vous réglez votre quote-part — et vous vous demandez ce que vous pouvez répercuter sur votre locataire. La question est légitime et fréquente au Maroc, où la frontière entre charges de propriété et charges locatives reste souvent floue dans les pratiques de terrain. Deux textes organisent cette répartition : la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis et la loi n° 67-12 sur les baux. Un nouveau décret est venu les compléter en 2025.
Le cadre légal : trois textes à articuler
La loi 18-00 : le texte fondateur de la copropriété
La loi n° 18-00, promulguée par Dahir n° 1-02-298 du 3 octobre 2002, a créé de toutes pièces le régime juridique de la copropriété au Maroc. Elle s'applique à tout immeuble bâti divisé en appartements, étages ou locaux appartenant à plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes.
- Fixé la durée du mandat du syndic à 2 ans renouvelables sur vote des trois quarts des copropriétaires
- Clarifié les règles de quorum (la moitié des copropriétaires en nombre, et non en quote-parts)
- Encadré les procurations en assemblée générale (maximum 3 copropriétaires représentés par mandataire)
- Rendu obligatoire l'ouverture d'un compte bancaire dédié au nom du syndicat des copropriétaires
- Étendu le délai de prescription des charges de copropriété de 2 à 5 ans
- Étendu le régime aux complexes de villas (copropriété horizontale)
Le décret n° 2.23.700 : les nouvelles obligations comptables (2025)
Publié au Bulletin Officiel n° 7391 du 31 mars 2025, le décret n° 2.23.700 a modernisé les règles comptables des syndicats de copropriétaires. Il s'applique à tous les syndics — bénévoles comme professionnels — à compter du premier exercice fiscal ouvert après sa publication (soit, pour les syndicats à exercice calqué sur l'année civile, à compter du 1er janvier 2026).
Le décret instaure un système à trois niveaux en fonction des charges annuelles appelées du syndicat :
| Niveau | Charges annuelles appelées | Obligations | |---|---|---| | Petit syndicat | ≤ 200 000 DH | Régime très simplifié : suivi des contributions par lot + annexes allégées | | Syndicat moyen | Entre 200 000 et 500 000 DH | Comptes condensés, budget comparatif | | Grand syndicat | > 500 000 DH | États financiers complets (bilan, compte de gestion, comparaison budgétaire, suivi des travaux, fonds de réserve) | | Audit obligatoire | > 1 000 000 DH | Certification par un expert-comptable inscrit à l'Ordre |
Le décret impose également la conservation des documents comptables pendant au moins 5 ans et introduit un plan comptable à sept classes spécifiquement adapté aux copropriétés.
La loi 67-12 : ce que le bail peut prévoir
L'article 19 de la loi n° 67-12 précise les réparations locatives à la charge du locataire. L'article 3 impose que le bail écrit mentionne explicitement la nature des charges récupérables et leur mode de calcul. Sans cette mention contractuelle, les charges ne peuvent pas être réclamées au locataire.
Le syndic de copropriété : rôle et responsabilités
Ce que la loi lui impose
- Exécuter les décisions de l'assemblée générale
- Administrer et entretenir les parties communes
- Établir et soumettre un budget prévisionnel annuel à l'assemblée générale
- Recouvrer les charges auprès des copropriétaires
- Représenter le syndicat devant les juridictions et les administrations
- Tenir les documents comptables dans les conditions fixées par le décret 2.23.700
- Ouvrir et gérer le compte bancaire dédié au syndicat
Trois types de syndic
- Syndic bénévole : un copropriétaire assume le rôle sans rémunération, fréquent dans les petites copropriétés ou les immeubles récents
- Syndic professionnel : une société spécialisée dans la gestion immobilière, en développement croissant dans les grandes villes
- Syndic judiciaire : nommé par le tribunal en cas de blocage, d'absence de syndic ou de défaillance grave
Le décret 2.23.700 s'applique aux syndics bénévoles comme aux professionnels. Cela représente un changement culturel important : un copropriétaire bénévole gérant un immeuble dont les charges annuelles dépassent 200 000 DH doit désormais tenir une comptabilité formalisée.
L'assemblée générale : l'organe souverain
L'assemblée générale annuelle est l'organe de décision de la copropriété. Elle approuve le budget prévisionnel, vote les travaux importants, élit le syndic et contrôle ses comptes. Depuis la loi 106-12, le quorum est fixé à la moitié des copropriétaires en nombre de personnes (et non en quote-parts), ce qui facilite la tenue des assemblées dans les grands immeubles.
Répartition des charges entre copropriétaires
Charges générales : proportionnelles aux quote-parts
- Nettoyage des halls d'entrée, escaliers, couloirs et locaux communs
- Éclairage des parties communes
- Entretien préventif et curatif de l'ascenseur
- Gardiennage et sécurité
- Primes d'assurance de l'immeuble
- Honoraires du syndic
- Entretien des espaces verts communs
- Eau des parties communes
Ces charges sont réparties entre copropriétaires proportionnellement à la valeur de leur lot telle que définie dans le règlement de copropriété (exprimée en millièmes ou tantièmes). Plus votre appartement est grand, plus votre quote-part est élevée.
Charges spéciales : selon les services utilisés
- Ascenseur : réparti selon les étages desservis (les locataires du rez-de-chaussée peuvent en être exonérés)
- Piscine ou équipements sportifs collectifs : réparti entre les utilisateurs
- Parking collectif : réparti entre les titulaires de places assignées
Le fonds de réserve : charge exclusive des propriétaires
La loi 18-00 prévoit la constitution d'un fonds de réserve destiné à financer les grosses réparations (ravalement, étanchéité, remplacement d'ascenseur, gros œuvre) et les travaux de mise en conformité. Son montant est fixé par l'assemblée générale. Il s'agit d'une charge de propriété au sens strict : elle ne peut en aucun cas être répercutée sur les locataires.
Répartition entre propriétaire-bailleur et locataire
Ce qui peut être récupéré sur le locataire
- Eau et électricité du logement (factures ONEE, Lydec à Casablanca, Amendis à Tanger et Tétouan, Redal à Rabat-Salé)
- Quote-part des charges courantes d'exploitation des parties communes dont le locataire bénéficie directement : nettoyage, gardien, éclairage commun
- Entretien courant des équipements communs bénéficiant directement au locataire
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, si le bail le stipule
Ce qui reste à la charge du bailleur
- Cotisations au fonds de réserve de la copropriété
- Grosses réparations (structure, toiture, ravalement de façade, remplacement d'ascenseur)
- Travaux de mise en conformité réglementaire
- Honoraires du syndic
- Taxe des services communaux (TSC), établie au nom du propriétaire
- Taxe d'habitation lorsque le locataire n'en est pas le redevable légal
Le décompte de charges : outil de transparence
De l'appel de fonds du syndic au décompte locataire
- Les charges récupérables sur le locataire (exploitation courante des parties communes)
- Les charges non récupérables (fonds de réserve, honoraires du syndic, gros travaux)
Cette analyse doit être conduite avec soin : imputer des charges non récupérables sur le locataire expose le bailleur à une action en restitution.
Forfait ou provisions avec régularisation
- Forfait mensuel de charges : montant fixe, sans décompte annuel. Simple à gérer, mais risque de déséquilibre si les charges réelles évoluent significativement
- Provisions avec régularisation annuelle : le locataire verse des provisions mensuelles estimatives, régularisées chaque année sur la base des charges réelles. Plus équitable, mais nécessite de tenir les comptes à jour et de communiquer le décompte au locataire
Le locataire est en droit de demander les justificatifs des charges qui lui sont facturées. L'obligation de transparence issue du décret 2.23.700 facilite cette démarche : les syndicats doivent désormais produire des états financiers standardisés consultables par les copropriétaires.
Particularités du contexte marocain
L'eau dans les immeubles anciens
Dans les immeubles construits avant la généralisation des compteurs individuels, l'eau fait l'objet d'un compteur collectif et sa répartition entre lots se fait selon une clé de répartition définie dans le règlement de copropriété ou dans le bail. Cette situation génère souvent des conflits : le locataire qui consomme peu se retrouve à payer pour ses voisins. La pose de compteurs divisionnaires est la solution durable, même si elle implique une décision d'assemblée générale et un investissement.
Les syndics informels
Dans de nombreux immeubles marocains, notamment dans les villes secondaires ou les petites copropriétés, le syndic est un copropriétaire bénévole sans mandat formalisé, sans compte bancaire dédié et sans décompte de charges structuré. Le décret 2.23.700 impose désormais une formalisation minimale à tous ces syndicats, mais l'application effective prendra du temps.
En attendant, le propriétaire-bailleur doit être vigilant : sans décompte justifié du syndic, il lui est impossible de répercuter les charges sur son locataire en toute légalité.
Le recouvrement des impayés de charges
La loi 106-12 a renforcé les outils de recouvrement : le syndic peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée, puis demander au président du tribunal une injonction de payer. En cas d'insuccès, des mesures conservatoires peuvent être ordonnées, y compris la saisie des loyers perçus par le copropriétaire débiteur.
FAQ
Les honoraires du syndic sont-ils récupérables sur le locataire ?
Non. Les honoraires du syndic sont une charge de propriété qui incombe exclusivement au copropriétaire-bailleur. Seule la part des charges d'exploitation courante des parties communes peut être répercutée sur le locataire, et uniquement si le bail le prévoit.
Que faire si le syndic refuse de fournir un décompte annuel ?
Le copropriétaire peut l'exiger formellement lors de l'assemblée générale ou par courrier recommandé. Le décret 2.23.700 impose une obligation légale de production d'états financiers. En cas de refus persistant, la saisine du tribunal de première instance est possible. Les copropriétaires peuvent également voter la révocation du syndic et l'élection d'un nouveau.
La TSC peut-elle être mise à la charge du locataire ?
Non. La taxe des services communaux est établie au nom du propriétaire. Elle constitue une charge de propriété, non une charge locative, et ne peut pas figurer dans les charges récupérables.
Le fonds de réserve peut-il être réclamé au locataire ?
Non. Le fonds de réserve est une épargne de propriété destinée aux gros travaux futurs. Il incombe exclusivement au copropriétaire-bailleur et ne peut pas être répercuté sur le locataire, même si le bail tente de le prévoir.
Comment se passe la copropriété pour les villas en lotissement ?
La loi 106-12 a introduit le régime de la copropriété horizontale pour les complexes de villas partageant des équipements et espaces communs (voies d'accès, espaces verts, piscine collective, gardiennage). Le régime des charges et du syndic s'y applique de la même façon qu'en copropriété verticale.
Conclusion
La gestion des charges locatives au Maroc repose sur trois textes articulés : la loi 18-00, la loi 106-12 qui l'a renforcée, et le décret 2.23.700 de mars 2025 qui modernise la comptabilité des syndicats. Le droit locatif issu de la loi 67-12 complète le dispositif en fixant ce que le bailleur peut légalement récupérer sur son locataire. Maîtriser cette articulation, c'est se protéger contre les litiges et gérer ses biens locatifs avec la transparence que la loi impose désormais.
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