Le Luxembourg offre un cadre fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers, avec des taux d'amortissement accélérés et des déductions de charges étendues. Ce guide présente les règles en vigueur, fondées sur les informations de l'Administration des contributions directes (ACD) et du portail Guichet.lu.
Classification fiscale des revenus locatifs
Catégorie de revenus
Au Luxembourg, les revenus locatifs sont classés dans la catégorie des revenus provenant de la location de biens (en allemand : Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques selon le barème progressif, dont les taux vont de 0 % à 42 % pour les tranches les plus élevées.
Les revenus locatifs s'additionnent aux autres catégories de revenus (salaires, pensions, revenus de capitaux) pour déterminer le taux marginal applicable.
Le revenu imposable
Le revenu locatif imposable est calculé selon la formule :
`Revenu net imposable = Loyers bruts encaissés − Frais d'obtention déductibles`
Si le résultat est négatif (perte locative), celle-ci peut en principe être imputée sur les autres catégories de revenus de l'année.
Les frais d'obtention déductibles
Intérêts d'emprunt
Les intérêts passifs sur les emprunts contractés pour l'acquisition, la construction ou la rénovation d'un bien donné en location sont déductibles sans limitation de montant. C'est l'un des avantages fiscaux les plus significatifs du système luxembourgeois.
Frais d'entretien et de réparation
Les dépenses d'entretien courant, de réparation et de remise en état sont déductibles l'année de leur engagement. Les travaux dont le coût dépasse 2 500 euros (TVA incluse) sont en principe à amortir plutôt qu'à déduire immédiatement, sauf si leur montant ne dépasse pas 50 % du loyer annuel.
Assurances et taxes
- Primes d'assurance bâtiment et assurance responsabilité civile propriétaire : déductibles
- Impôt foncier communal (Grundsteuer) : déductible des revenus locatifs
- Taxes de voirie, d'évacuation et de collecte des déchets : déductibles si à charge du propriétaire
Frais de gestion
Les honoraires d'un gestionnaire immobilier, d'un syndic de copropriété pour la partie administrative, ou les frais de comptabilité liés au bien sont déductibles.
Forfait simplifié (option)
Pour les biens construits depuis au moins 15 ans faisant partie du patrimoine privé du contribuable, le propriétaire peut opter pour une déduction forfaitaire de 35 % des loyers bruts, plafonnée à 2 700 euros par an et par bien. Cette déduction couvre la plupart des frais d'entretien, mais pas les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ni l'impôt foncier, qui restent déductibles en plus.
Les taux d'amortissement
Taux standard selon l'ancienneté du bien
Le taux d'amortissement s'applique sur le prix d'acquisition hors terrain (augmenté des frais de notaire et des dépenses d'investissement) :
| Ancienneté du bien | Taux standard | Taux accéléré (usure) | |---|---|---| | Moins de 30 ans | 1,5 % | 2 % | | Entre 30 et 60 ans | 2 % | 2,5 % | | Plus de 60 ans | 3 % | 4 % |
Amortissement accéléré pour constructions récentes
Un régime d'amortissement accéléré est accordé pour les biens à usage locatif récents :
- Taux de 4 % : pour les constructions dont l'achèvement remonte à moins de 5 ans (au plus 2 biens par contribuable, doublé en cas d'imposition collective)
- Taux de 6 % : pour les constructions ayant fait l'objet d'une rénovation énergétique achevée depuis moins de 9 ans
- Taux de 10 % : pour les rénovations énergétiques durables, applicable à partir de 2026
Ces taux accélérés permettent de générer un déficit locatif imputable sur les autres revenus.
Limitation importante : depuis la circulaire L.I.R. n° 106/2 d'août 2025, le taux accéléré est limité à 2 biens par contribuable (4 pour un couple en imposition collective) sur toute la durée d'assujettissement au Luxembourg.
Abattement immobilier spécial
Lorsque le taux d'amortissement de 4 % s'applique, le contribuable bénéficie en outre d'un abattement immobilier spécial de 1 % du prix d'investissement, plafonné à 10 000 euros par an (20 000 euros pour un couple en imposition collective).
Déclaration fiscale
Formulaires à utiliser
Les revenus locatifs sont déclarés sur le modèle 190 (contribuable individuel) ou modèle 210 (co-propriété). Ces formulaires sont annexés à la déclaration d'impôt principale (modèle 100).
L'Administration des contributions directes met à disposition une fiche pratique en ligne sur les revenus locatifs.
Documents à conserver
- Actes notariés et frais d'acquisition
- Baux et quittances de loyer
- Factures de travaux, d'entretien et d'assurance
- Relevés d'intérêts hypothécaires
- Décomptes de charges de copropriété
Plus-values immobilières
Les plus-values réalisées lors de la vente d'un immeuble sont traitées différemment selon la durée de détention :
- Moins de 2 ans : la plus-value est taxée comme un revenu ordinaire au taux marginal plein
- Plus de 2 ans : la plus-value bénéficie du demi-taux global, soit la moitié du taux moyen d'imposition du contribuable
L'abattement de base de 50 000 euros (ou 100 000 euros pour un couple) peut s'appliquer sur la plus-value nette.
TVA et revenus locatifs
La location de biens immobiliers à usage d'habitation est exonérée de TVA au Luxembourg. Aucune TVA n'est facturée sur les loyers résidentiels, et le propriétaire ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses d'entretien ou de construction.
FAQ
Les revenus locatifs sont-ils soumis aux cotisations sociales ?
Non. Les revenus locatifs ne sont pas soumis aux cotisations de sécurité sociale au Luxembourg, sauf si l'activité est qualifiée d'activité commerciale (cas exceptionnel).
Puis-je déduire les travaux d'amélioration ?
Les travaux qui augmentent la valeur du bien (amélioration, agrandissement) ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être intégrés dans la base d'amortissement. Les travaux de maintien en état (entretien, réparation) sont déductibles l'année de leur engagement.
Le Luxembourg impose-t-il les revenus de biens situés à l'étranger ?
Les résidents luxembourgeois sont en principe imposés sur leurs revenus mondiaux. Cependant, des conventions de double imposition existent avec la plupart des pays voisins pour éviter une double taxation des revenus immobiliers.
Puis-je cumuler l'amortissement accéléré et l'abattement immobilier spécial ?
Oui. Lorsque le taux d'amortissement de 4 % s'applique (construction achevée depuis moins de 5 ans), l'abattement immobilier spécial de 1 % (plafonné à 10 000 euros) s'ajoute automatiquement, dans les limites fixées.
Conclusion
La fiscalité des revenus locatifs au Luxembourg est caractérisée par des taux d'amortissement accélérés avantageux et une déductibilité intégrale des intérêts d'emprunt. Bien comprendre les taux applicables selon l'ancienneté du bien, les plafonds et les limitations récentes (circulaire 2025) est indispensable pour optimiser sa charge fiscale tout en restant conforme.
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