Posséder un bien locatif au Maroc, c'est percevoir des revenus — et donc les déclarer. Le cadre fiscal marocain applicable aux propriétaires-bailleurs est structuré, mais il a subi des changements significatifs avec la loi de finances 2025. Nouveau barème de l'impôt sur le revenu, option libératoire à 20%, seuils de retenue à la source révisés : voici ce que tout bailleur doit comprendre pour être en règle et optimiser sa situation fiscale en toute légalité.
L'impôt sur le revenu (IR) : la charge principale du bailleur
Les revenus fonciers dans le CGI
Au Maroc, les revenus tirés de la location d'immeubles bâtis ou non bâtis sont classés dans la catégorie des revenus fonciers au sens du Code Général des Impôts (CGI). Ils sont imposables à l'impôt sur le revenu (IR), soit au barème progressif général, soit, depuis le 1er janvier 2025, via une option libératoire à taux fixe.
Le revenu brut foncier comprend l'ensemble des loyers encaissés durant l'année civile, ainsi que les charges normalement à la charge du propriétaire mais mises contractuellement à la charge du locataire. Les indemnités d'éviction perçues en font également partie.
L'abattement forfaitaire de 40% : la clé du calcul
Avant toute application du barème, le CGI accorde un abattement forfaitaire de 40% sur le revenu brut foncier. Cet abattement est censé couvrir forfaitairement toutes les charges : entretien et réparations, assurances, frais de gestion, vacance locative. Aucune déduction de charges réelles n'est autorisée — l'abattement forfaitaire est le seul mécanisme disponible, que les charges effectives soient inférieures ou supérieures à 40% du loyer.
Revenu net imposable = Revenu brut foncier × 60%
Le nouveau barème progressif de l'IR (depuis le 1er janvier 2025)
La loi de finances 2025 a réformé le barème de l'IR en relevant les seuils des tranches et en abaissant le taux marginal supérieur de 38% à 37% :
| Revenu net annuel (DH) | Taux | Déduction (DH) | |---|---|---| | 0 à 40 000 | 0% | 0 | | 40 001 à 60 000 | 10% | 4 000 | | 60 001 à 80 000 | 20% | 10 000 | | 80 001 à 100 000 | 30% | 18 000 | | 100 001 à 180 000 | 34% | 22 000 | | Au-delà de 180 000 | 37% | 27 400 |
Ce barème s'applique au revenu net global du contribuable — ses revenus fonciers nets s'ajoutent à ses autres revenus (salaires, revenus professionnels, etc.) pour constituer l'assiette de l'IR.
- Revenu brut annuel : 60 000 DH
- Abattement 40% : 24 000 DH
- Revenu net imposable : 36 000 DH
- IR dû : 0 DH (dans la tranche à 0%)
L'option pour le taux libératoire de 20%
Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs ou égaux à 120 000 DH peuvent opter pour une imposition à un taux libératoire de 20% appliqué directement sur le revenu foncier net (après abattement de 40%). Cette option est libératoire : elle dispense le contribuable d'intégrer ces revenus dans sa déclaration annuelle de revenu global.
- Revenu brut annuel : 144 000 DH (supérieur au seuil de 120 000 DH)
- Abattement 40% : 57 600 DH
- Revenu net imposable : 86 400 DH
- Option taux libératoire : 86 400 × 20% = 17 280 DH
L'option est avantageuse ou non selon la situation globale du contribuable. Un bailleur dont les autres revenus sont importants peut préférer le taux libératoire pour éviter que ses revenus fonciers ne le poussent dans une tranche marginale élevée.
La retenue à la source : le rôle des locataires personnes morales
Lorsque le locataire est une personne morale (société commerciale, administration publique, association, etc.) ou une personne physique dont les revenus professionnels sont déterminés sous le régime du résultat net réel, il est tenu d'opérer une retenue à la source sur le montant du loyer versé. Les taux applicables depuis la loi de finances 2025 sont :
| Revenu brut foncier annuel (DH) | Taux de retenue à la source | |---|---| | ≤ 40 000 | 0% (dispense totale) | | Entre 40 001 et 119 999 | 10% | | ≥ 120 000 | 15% |
Le seuil de dispense a été relevé de 30 000 à 40 000 DH par la loi de finances 2025. La retenue à la source n'est pas un impôt définitif : c'est un acompte imputable sur l'IR dû lors de la déclaration annuelle. Les personnes physiques locataires (particuliers) ne sont pas tenues à la retenue à la source.
La taxe d'habitation (TH)
La taxe d'habitation est calculée par l'administration fiscale sur la valeur locative annuelle théorique du bien, déterminée par référence aux loyers pratiqués pour des immeubles similaires dans le même quartier. Cette valeur est révisée par l'administration tous les 5 ans par une augmentation de 2%. Le barème est progressif :
| Valeur locative annuelle (DH) | Taux | Déduction (DH) | |---|---|---| | Jusqu'à 5 000 | 0% | - | | 5 001 à 20 000 | 10% | 500 | | 20 001 à 40 000 | 20% | 2 500 | | Au-delà de 40 000 | 30% | 6 500 |
- Résidence principale du propriétaire-occupant : abattement de 75% sur la valeur locative servant de base de calcul
- Constructions nouvelles affectées à la résidence principale : exonération totale pendant 5 ans à compter de l'obtention du permis d'habiter
Depuis le 12 juin 2025, la gestion de la taxe d'habitation a été transférée de la Trésorerie Générale du Royaume à la Direction Générale des Impôts (DGI). Les taux, les exonérations et le mode de calcul restent inchangés.
La taxe des services communaux (TSC)
- 10,5% pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hivernales et thermales
- 6,5% pour les biens situés dans les zones périphériques des communes urbaines
Le même abattement de 75% s'applique pour la résidence principale du propriétaire-occupant. Lorsque le bien est en location, la TSC est calculée sur le montant global des loyers réels plutôt que sur la valeur locative administrative. Comme la taxe d'habitation, la TSC est désormais gérée par la DGI depuis juin 2025.
Les obligations déclaratives
La déclaration annuelle de l'IR
Le propriétaire-bailleur doit déposer sa déclaration annuelle de revenus avant le 1er mars de l'année suivant celle des revenus. Cette obligation s'applique même lorsque les revenus fonciers sont dans la tranche à 0% et que l'IR dû est nul. Seuls les propriétaires ayant opté pour le taux libératoire de 20% sont dispensés d'intégrer leurs revenus fonciers dans leur déclaration globale.
La déclaration peut être effectuée en ligne via la plateforme simpl.tax.gov.ma. L'administration fiscale dispose d'un droit de contrôle sur les déclarations des revenus locatifs et peut demander des justificatifs.
Sanctions en cas de non-déclaration
En cas de retard ou d'absence de déclaration, le CGI prévoit une majoration de 15% de l'impôt dû, avec un minimum de 500 DH. Des intérêts de retard de 0,5% par mois s'ajoutent à l'impôt principal à compter du premier jour du mois qui suit l'expiration du délai légal de déclaration.
La taxe sur les profits immobiliers (TPI)
La TPI n'est pas due en cours de location : elle s'applique lors de la vente du bien. Le taux est de 20% sur le profit net réalisé, avec une cotisation minimale de 3% du prix de cession quel que soit le résultat (même en cas de profit nul ou négatif).
Le profit net est calculé en déduisant du prix de vente le prix de revient réévalué (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux d'investissement + intérêts d'emprunt, le tout actualisé par un coefficient annuel fixé par le ministère des Finances).
Exonérations principales
L'exonération la plus importante concerne la résidence principale : le propriétaire qui a occupé son logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans avant la cession est exonéré de TPI si le prix de cession ne dépasse pas 4 000 000 DH. Au-delà de ce seuil, la cotisation minimale de 3% reste due.
D'autres exonérations existent : cessions entre ascendants et descendants directs, entre époux, vente de logements sociaux après 4 ans d'occupation.
Questions pratiques pour les propriétaires-bailleurs
Puis-je déduire mes charges réelles ?
Non. Le CGI marocain ne permet pas la déduction des charges réelles pour les revenus fonciers. L'abattement forfaitaire de 40% est le seul mécanisme disponible, qu'il vous soit favorable ou non. Les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien, les primes d'assurance et les honoraires de gestion ne sont pas déductibles séparément.
La TVA s'applique-t-elle aux loyers résidentiels ?
Non. La location d'immeubles nus à usage d'habitation est exonérée de TVA. La location de locaux meublés avec prestations de services (conciergerie, ménage, etc.) peut en revanche entrer dans le champ de la TVA.
Les revenus locatifs de biens à l'étranger sont-ils imposables au Maroc ?
Oui. Les résidents fiscaux marocains sont imposables sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux, y compris les revenus fonciers de biens situés à l'étranger. Des conventions de double imposition conclues avec de nombreux pays (France, Espagne, Belgique, etc.) permettent d'éviter une double imposition effective.
Comment est fixée la valeur locative pour la TH et la TSC ?
La valeur locative est fixée par l'administration fiscale par référence aux loyers pratiqués dans le même quartier pour des immeubles similaires. Elle est révisée tous les 5 ans. Le propriétaire qui estime la valeur locative retenue excessive peut la contester devant la commission locale de taxation dans les délais prévus par le CGI.
Puis-je bénéficier du taux libératoire de 20% si mes revenus fonciers sont inférieurs à 120 000 DH ?
Non. Le taux libératoire de 20% est réservé aux contribuables dont le revenu foncier brut annuel atteint ou dépasse 120 000 DH. En dessous de ce seuil, seul le barème progressif général s'applique.
Conclusion
La loi de finances 2025 a apporté trois changements favorables aux propriétaires-bailleurs marocains : le relèvement du seuil d'exonération de l'IR de 30 000 à 40 000 DH, l'introduction du taux libératoire de 20% pour les revenus fonciers importants, et le relèvement du seuil de dispense de retenue à la source de 30 000 à 40 000 DH. L'abattement forfaitaire de 40% sur les revenus bruts reste la clé de voûte du système. Les taxes locales (TH, TSC) sont désormais gérées par la DGI, sans changement de taux.
Comprendre ces règles permet de planifier sa situation fiscale, d'éviter les pénalités et de prendre de meilleures décisions d'investissement. Consulter un conseiller fiscal pour les situations complexes (multi-propriétés, revenus mixtes, investissement en SCI) reste toujours recommandé.
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