Mieteinnahmen aus Immobilien unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der jährlichen Steuererklärung anzugeben — konkret in der Anlage V. In diesem Leitfaden erklären wir die steuerlichen Grundlagen, absetzbare Kosten und aktuelle Abschreibungsregeln — auf Basis der geltenden Gesetze.
Rechtsgrundlage: § 21 EStG
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) besteuert. Sie gehören zu den sieben Einkunftsarten des deutschen Steuerrechts. Darunter fallen insbesondere Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Diese Einkünfte werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters versteuert.
Deutschland wendet einen progressiven Steuertarif an: Je höher das zu versteuernde Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag (seit 2021 für die große Mehrheit der Steuerpflichtigen entfallen) sowie gegebenenfalls Kirchensteuer (8 % bzw. 9 % der Einkommensteuer je nach Bundesland).
Die Anlage V: Herzstück der Vermietungsbesteuerung
Für jedes einzelne Mietobjekt ist eine separate Anlage V zur Einkommensteuererklärung auszufüllen. Sie erfasst:
- Mieteinnahmen: alle im Kalenderjahr zugeflossenen Kaltmieten
- Betriebskostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
- Werbungskosten: alle mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben
Zufluss-Abfluss-Prinzip (§ 11 EStG)
Bei Einkünften aus Vermietung gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip nach § 11 EStG: Einnahmen werden in dem Kalenderjahr erfasst, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind, und Ausgaben in dem Jahr, in dem sie tatsächlich geleistet wurden.
Ausnahme — die 10-Tage-Regel: Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen oder Ausgaben, die kurz vor Beginn oder kurz nach Ablauf des Kalenderjahres (d.h. innerhalb von zehn Tagen) zufließen oder geleistet werden und wirtschaftlich zum abgelaufenen Jahr gehören, sind diesem Jahr zuzuordnen.
Absetzbare Werbungskosten
Die Werbungskosten sind der zentrale Hebel zur Steueroptimierung. Übersteigen sie die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften (z.B. Arbeitslohn) verrechnet werden kann — vorausgesetzt, es besteht eine nachweisbare Einkünfteerzielungsabsicht.
Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG ist in der Regel der betragsmäßig größte Werbungskostenposten. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Die linearen Standardsätze lauten:
- Wohngebäude, fertiggestellt vor dem 1. Januar 1925: 2,5 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG)
- Wohngebäude, fertiggestellt zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022: 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG)
- Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31. Dezember 2022: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG)
Degressive AfA ab dem Wachstumschancengesetz 2024: Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird (oder die in diesem Zeitraum im Jahr ihrer Fertigstellung erworben werden), kann nach § 7 Abs. 5a EStG alternativ eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert) in Anspruch genommen werden. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Für neu gebaute Mietwohnungen mit energetischem Effizienhausstandard 40 und dem Nachhaltigkeitssiegel QNG kann eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich (über 4 Jahre) in Anspruch genommen werden, sofern eine Baukostenobergrenze von 5.200 EUR netto pro Quadratmeter eingehalten wird.
Laufende Kosten
- Grundsteuer
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Hausverwaltungskosten
- Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto
- Mitgliedsbeiträge bei Vermieterverbänden (z.B. Haus & Grund)
Finanzierungskosten
- Darlehenszinsen (bei finanzierten Immobilien oft der größte Posten)
- Bearbeitungs- und Bereitstellungsgebühren für Immobilienkredite
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung zum Zweck der Weitervermietung
Erhaltungsaufwendungen
Reparaturen, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie nicht wesentlich verbessern, sind als Erhaltungsaufwendungen sofort und in voller Höhe abziehbar. Alternativ können größere Aufwendungen nach § 82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.
Achtung — anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer) 15 % des Gebäude-Anschaffungspreises, werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt und können nicht sofort, sondern nur über die AfA abgesetzt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Einbauküche: Sonderfall
Eine vollständige Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte) gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als einheitliches Wirtschaftsgut und muss über 10 Jahre abgeschrieben werden (BFH-Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15). Ein Sofortabzug als Erhaltungsaufwand ist nicht möglich.
Sonstige absetzbare Kosten
- Fahrtkosten zum Mietobjekt (0,30 EUR pro km bei Nutzung des privaten Pkw)
- Rechts- und Steuerberatungskosten
- Maklergebühren für die Mietersuche
- Insertionskosten (Anzeigen, Online-Plattformen)
- Büromaterial und Porto
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Bei der Vermietung an Angehörige (Eltern, Kinder, Geschwister) zu einer reduzierten Miete regelt § 21 Abs. 2 EStG den Werbungskostenabzug:
- Vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung
- Vereinbarte Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete: Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil; Werbungskosten nur anteilig abziehbar
- Vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 %: voller Abzug nur bei einer positiv ausfallenden Totalüberschussprognose
Hinweis: Bei Luxuswohnungen mit mehr als 250 m² Wohnfläche hat der BFH entschieden, dass selbst bei Überschreiten der 66-%-Grenze eine Totalüberschussprognose erforderlich sein kann (BFH-Urteil vom 20. Juni 2023, Az. IX R 17/21).
Maßstab für die ortsübliche Miete ist in der Regel der lokale Mietspiegel.
Umsatzsteuer und Gewerbesteuer
Die Vermietung zu Wohnzwecken ist nach § 4 Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit — Vermieter stellen dem Mieter keine Mehrwertsteuer in Rechnung und können auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen.
Private Vermieter unterliegen in der Regel keiner Gewerbesteuer, solange ihre Tätigkeit als private Vermögensverwaltung einzustufen ist. Erst beim sogenannten gewerblichen Grundstückshandel — in der Praxis relevant bei mehr als drei Objektveräußerungen innerhalb von fünf Jahren (Drei-Objekte-Grenze) — kann Gewerbesteuerpflicht entstehen.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich die Mietkaution versteuern?
Nein. Die Mietkaution ist keine Einnahme, sondern eine treuhänderisch zu verwaltende Sicherheitsleistung. Ein steuerpflichtiger Vorgang entsteht erst dann, wenn der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehält und mit eigenen Forderungen verrechnet.
Was passiert bei Leerstand?
Werbungskosten können auch bei leer stehendem Objekt geltend gemacht werden, solange die Einkünfteerzielungsabsicht nachweislich besteht — etwa durch Inserate, die Beauftragung eines Maklers oder dokumentierte Verhandlungen mit Interessenten.
Muss ich als Vermieter ein separates Bankkonto führen?
Ein separates Konto ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Es erleichtert die Buchführung erheblich und vereinfacht den Nachweis von Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Finanzamt.
Wann wird die Mietkaution steuerpflichtig?
Solange die Kaution beim Vermieter als Fremdgeld getrennt angelegt ist, ist sie nicht zu versteuern. Einbehaltene Kautionsbeträge (z.B. für Schadensbeseitigung nach Mietende) zählen als Einnahme im Jahr des Einbehalts.
Fazit
Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland bietet durch den umfangreichen Werbungskostenabzug — von der linearen oder degressiven AfA über Finanzierungszinsen bis hin zu Erhaltungsaufwendungen — erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine sorgfältige Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben ist die Grundlage für eine rechtssichere und steueroptimierte Verwaltung Ihrer Mietimmobilien.
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