Introducción
Si sos propietario de un inmueble en alquiler en Argentina, los ingresos que obtenés por esa renta están alcanzados por el Impuesto a las Ganancias. Entender cómo funciona este tributo, qué podés deducir y cuáles son tus obligaciones ante la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA, ex AFIP) es fundamental para evitar problemas fiscales. En esta guía te explicamos el régimen vigente, incluyendo los cambios introducidos por la Ley 27.737 y el DNU 70/2023.
Primer paso: elegir el régimen tributario
Antes de hablar de deducciones, hay que definir en qué régimen tributás. ARCA contempla dos opciones para propietarios que alquilan:
Monotributo
Podés optar por el Monotributo si:
- Tus ingresos anuales por alquiler no superan el límite de la Categoría K vigente
- Tenés hasta tres unidades de explotación (la locación de inmuebles cuenta como una sola unidad, independientemente de la cantidad de propiedades)
En Monotributo, la locación de hasta dos inmuebles por personas humanas está exenta del componente impositivo del monotributo (no se paga el componente impositivo, solo las cuotas de obra social y jubilación si corresponden). A partir de tres inmuebles o si superás los límites de facturación, debés pasar al régimen general.
Régimen General (Autónomos)
Corresponde al Régimen General si:
- Tus ingresos por alquiler superan el tope de la Categoría K del Monotributo, o
- Realizás más de tres actividades o unidades de explotación
En el Régimen General, los ingresos por alquiler se declaran como renta de primera categoría dentro del Impuesto a las Ganancias.
Renta de primera categoría: cómo se determina la ganancia neta
Los alquileres tributan Ganancias en la cuarta categoría para los empleados en relación de dependencia y en la primera categoría para los que actúan como autónomos. En todos los casos, la lógica es la misma:
Ganancia bruta (ingresos por alquiler) menos deducciones admitidas = ganancia neta
Sobre esa ganancia neta se aplica la escala progresiva del artículo 94 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.
Deducciones admitidas para propietarios
Las principales deducciones que la normativa reconoce para los propietarios que alquilan son:
- Impuestos y tasas que gravan el inmueble: Impuesto Inmobiliario, ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza), Rentas provinciales
- Expensas comunes extraordinarias a cargo del propietario
- Gastos de mantenimiento y reparaciones necesarias del inmueble
- Primas de seguro sobre el inmueble
- Gastos de administración: honorarios de inmobiliaria o administrador de propiedades
- Intereses de créditos hipotecarios tomados para la adquisición del inmueble
- Amortización del edificio: la parte del valor correspondiente a la construcción (no al terreno) se amortiza a una tasa anual del 2% (amortización lineal). El valor del terreno no se amortiza.
La deducción del 10% para locadores (Ley 27.737 y RG 5521/2024)
La Ley 27.737, vigente desde el 18 de octubre de 2023, incorporó al artículo 85 de la ley del impuesto una nueva deducción: el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación, sin límite máximo, aplicable tanto al locador como al locatario.
La Resolución General 5521/2024 de ARCA reglamentó esta deducción. Para computarla, es requisito:
- Que el alquiler esté respaldado por factura o documento equivalente emitido por el locador
- Que el contrato esté registrado en el servicio RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) de ARCA
Esta deducción del 10% es adicional a las deducciones ordinarias de la renta de primera categoría.
El Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI): voluntario pero conveniente
Uno de los cambios más relevantes del DNU 70/2023 fue eliminar la obligatoriedad del registro de contratos en RELI. Antes, bajo la Ley 27.551, inscribir el contrato ante la AFIP era una exigencia legal.
Desde agosto de 2024, ARCA formalizó que el registro es voluntario para los contratos celebrados bajo el DNU 70/2023. Sin embargo, registrar el contrato sigue siendo muy conveniente porque:
- Es el requisito para acceder a la deducción del 10% en Ganancias establecida por la Ley 27.737
- Permite acreditar la relación contractual ante terceros y ante el fisco
- Facilita la deducción de alquileres para el inquilino en el SiRADIG
El registro se realiza a través del servicio con clave fiscal "Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI" en la web de ARCA, adjuntando el contrato en PDF.
Obligación de emitir comprobantes fiscales
Todo propietario que cobra alquiler tiene la obligación de emitir comprobante electrónico por cada cobro. El tipo de comprobante depende de tu condición ante el IVA:
- Monotributista: Factura C para todos los receptores
- Responsable Inscripto en IVA: Factura A si el locatario es responsable inscripto o monotributista; Factura B si es consumidor final o exento
- Exento en IVA: Factura C
Los comprobantes se emiten a través de los servicios de ARCA ("Comprobantes en línea", facturador móvil u otros). Los comprobantes físicos solo están permitidos en casos excepcionales autorizados por ARCA.
IVA en alquileres
El alquiler de inmuebles con destino habitacional (vivienda) está exento de IVA, independientemente del monto mensual. El alquiler con destino comercial puede estar gravado con el 21% de IVA según la condición fiscal del locador y el monto de la locación. Consultá con tu contador la situación específica de cada contrato.
Ingresos Brutos (IIBB)
Además del Impuesto a las Ganancias, debés considerar el Impuesto sobre los Ingresos Brutos, que varía por jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y en la mayoría de las provincias, la locación de inmuebles puede estar alcanzada por IIBB, aunque existen alícuotas reducidas o exenciones según el monto y si se trata de vivienda. Verificá la normativa de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.
Declaración jurada anual
Los propietarios inscriptos en el Régimen General deben presentar la declaración jurada anual del Impuesto a las Ganancias informando todos los ingresos por alquiler, las deducciones correspondientes y la ganancia neta. Si los anticipos calculados resultan insuficientes respecto al impuesto determinado, deberán abonarse las diferencias al vencimiento de la declaración.
Errores frecuentes
- No emitir comprobante: es obligatorio por cada cobro, incluso si el locatario no lo pide. La falta de facturación puede derivar en sanciones de ARCA.
- No registrar el contrato en RELI: aunque ya no es obligatorio en términos generales, no hacerlo impide acceder a la deducción del 10% en Ganancias.
- Olvidar la amortización del edificio: es una deducción anual del 2% sobre el valor de construcción que muchos propietarios no computan.
- No separar el valor del terreno: el terreno no se amortiza; solo se amortiza la parte correspondiente a la construcción.
- Confundir régimen fiscal: si superás los límites del Monotributo, debés inscribirte en el Régimen General aunque no lo hayas hecho todavía.
Cómo Cleemo puede ayudar
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Preguntas frecuentes
¿Puedo estar en Monotributo si alquilo un inmueble?
Sí, si tus ingresos totales no superan el tope de la Categoría K y tenés hasta tres unidades de explotación. Recordá que la locación de inmuebles cuenta como una sola unidad independientemente de cuántas propiedades alquiles.
¿El depósito de garantía tributa Ganancias?
No, mientras se mantenga como garantía no es un ingreso gravable. Si al finalizar el contrato el propietario lo retiene para cubrir daños o alquileres impagos, ese monto pasa a ser ingreso del ejercicio en que ocurre.
¿Debo registrar el contrato en RELI aunque ya no sea obligatorio?
Sí es recomendable, porque es el requisito para que tanto el locador como el locatario puedan deducir el 10% del alquiler en Ganancias, conforme a la Ley 27.737 y la RG 5521/2024 de ARCA.
¿La deducción del 10% aplica si alquilo un local comercial?
No. La deducción del 10% del artículo 85 de la ley de Ganancias aplica exclusivamente a inmuebles destinados a casa-habitación. Los locales comerciales no están alcanzados por este beneficio.
¿Debo pagar Ingresos Brutos además de Ganancias?
Depende de la jurisdicción. En CABA y la mayoría de las provincias, el alquiler puede estar alcanzado por Ingresos Brutos. Existen alícuotas reducidas o exenciones para vivienda según cada normativa provincial. Consultá la situación específica con un contador.
Conclusión
Declarar correctamente los ingresos por alquiler en Argentina implica elegir el régimen tributario adecuado (Monotributo o Régimen General), emitir los comprobantes que correspondan, registrar el contrato en RELI para acceder a los beneficios fiscales de la Ley 27.737, y llevar un registro detallado de ingresos y gastos deducibles. Un contador con experiencia en inmuebles puede ayudarte a optimizar tu carga fiscal y cumplir todas las obligaciones ante ARCA.
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