Introducción
Emitir recibos de alquiler en Argentina no es solo una formalidad: es una obligación legal y fiscal que todo propietario debe cumplir. El Código Civil y Comercial de la Nación establece la obligación del locador de entregar comprobante de pago, y la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA, ex AFIP) exige la emisión de facturas electrónicas por cada cobro. En este artículo te explicamos qué documentos debés emitir, qué datos incluir y cómo organizar este proceso de forma eficiente.
Marco legal: el recibo en el Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación establece en sus disposiciones generales sobre obligaciones que el acreedor (locador) tiene la obligación de extender recibo cuando el deudor (locatario) paga. Esta regla aplica a todos los contratos, incluidos los de locación.
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 para los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023, pero no modificó la obligación de emitir comprobantes: esa obligación surge del Código Civil y Comercial y de las normas fiscales de ARCA, que son independientes del régimen de alquileres.
Comprobante fiscal (factura electrónica): obligación ante ARCA
Más allá del recibo locativo, todos los propietarios que cobran alquileres tienen la obligación de emitir factura electrónica por cada pago recibido. Esta obligación existe con independencia del monto del alquiler y aplica tanto a propietarios inscriptos en el Régimen General como a monotributistas.
El tipo de comprobante electrónico a emitir depende de la condición tributaria del locador:
- Monotributista: Factura C para todos los locatarios
- Responsable Inscripto en IVA: Factura A si el locatario es responsable inscripto o monotributista; Factura B si es consumidor final o exento en IVA
- Exento en IVA: Factura C para todos los locatarios
Los comprobantes se emiten a través de los servicios de ARCA disponibles en www.afip.gob.ar: "Comprobantes en línea", facturador móvil u otros sistemas habilitados.
IVA en el alquiler
El alquiler de inmuebles con destino habitacional (vivienda) está exento de IVA conforme a la Ley de Impuesto al Valor Agregado. El alquiler con destino comercial puede estar gravado al 21%, dependiendo de la condición fiscal del locador y el monto pactado. Consultá a tu contador para determinar el tratamiento correcto de cada contrato.
¿Qué datos debe incluir el recibo de alquiler?
Un recibo de alquiler completo en Argentina debe contener:
- Datos del locador: nombre completo o razón social, CUIT/CUIL, condición ante IVA
- Datos del locatario: nombre completo, CUIT/CUIL o DNI
- Dirección del inmueble alquilado
- Período al que corresponde el pago (mes y año)
- Monto del canon de alquiler en pesos u otra moneda pactada
- Desglose de conceptos si se incluyen expensas ordinarias u otros rubros adicionales
- Forma de pago: transferencia bancaria, CBU o CVU utilizado, número de transferencia
- Fecha de emisión del comprobante
- Número correlativo del recibo o factura
Si las expensas ordinarias se cobran junto con el alquiler, deben figurar desglosadas en el comprobante, separadas del canon locativo.
La factura como requisito para deducciones fiscales
Desde la Ley 27.737 (vigente desde octubre de 2023) y su reglamentación mediante la Resolución General 5521/2024 de ARCA, la factura emitida por el locador es el requisito para que tanto el propietario como el inquilino puedan deducir el 10% del alquiler en el Impuesto a las Ganancias.
Conformidad con esto, si no emitís factura:
- El locatario no puede deducir el alquiler en su declaración de Ganancias
- El propietario tampoco puede acceder a esa deducción
- Se pierde el beneficio fiscal establecido por la Ley 27.737
El depósito de garantía: también necesita recibo
El depósito de garantía que el locatario entrega al inicio del contrato debe respaldarse con un recibo separado del comprobante mensual. Ese recibo debe indicar:
- Que se trata de un depósito de garantía (no de un pago de alquiler)
- El monto y la moneda
- La fecha de recepción
- Las condiciones de devolución si están pactadas
Bajo el DNU 70/2023, las partes pueden pactar libremente el monto y condiciones del depósito. Para contratos firmados bajo la Ley 27.551 (antes del 29/12/2023), el depósito no podía superar un mes de alquiler por año de contrato y debía devolverse actualizado al valor del último mes.
Medios de pago
No existe actualmente una norma que obligue específicamente a los locadores y locatarios a usar exclusivamente medios bancarios para el pago del alquiler bajo el DNU 70/2023. Sin embargo, desde el punto de vista práctico y fiscal, utilizar transferencia bancaria o depósito en cuenta tiene ventajas concretas:
- Genera trazabilidad y prueba del pago en forma automática
- Es el medio más compatible con los sistemas de facturación de ARCA
- Permite acreditar el pago en caso de disputa
- Es un requisito para acceder a ciertas deducciones fiscales según la normativa vigente
Para mayores montos, la legislación general argentina sobre blanqueo y prevención del lavado de activos puede imponer restricciones al uso del efectivo. Consultá con tu contador la situación específica.
El Registro RELI: voluntario pero conveniente
El DNU 70/2023 eliminó la obligatoriedad de inscribir los contratos en el servicio RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) de ARCA. Sin embargo, el registro sigue siendo altamente conveniente porque es uno de los requisitos para acceder a la deducción del 10% del alquiler en Ganancias establecida por la Ley 27.737 y reglamentada por la RG 5521/2024.
Organización de los recibos
Problemas frecuentes
- Recibos informales (anotaciones en cuaderno o papel sin datos fiscales): no tienen valor como comprobante ante ARCA
- No emitir factura electrónica: es una obligación cuyo incumplimiento puede derivar en sanciones
- Falta de numeración correlativa: dificulta el control y la trazabilidad
- No conservar los comprobantes: los recibos deben conservarse durante el plazo de prescripción fiscal
Ventajas de la digitalización
Digitalizar la emisión de recibos ofrece:
- Generación automática con datos precargados por inmueble y locatario
- Numeración correlativa sin errores
- Envío directo al locatario por email
- Archivo digital accesible desde cualquier dispositivo
- Historial completo para la declaración anual de Ganancias
Cómo Cleemo puede ayudar
Cleemo simplifica la gestión de recibos de alquiler para propietarios en Argentina:
- Registro de cobros por inmueble y por locatario
- Desglose de conceptos: canon locativo, expensas ordinarias, ajustes por actualización
- Historial de pagos completo y accesible
- Exportación de datos para tu contador y para la declaración de Ganancias
- Alertas de cobro cuando se acerca la fecha de vencimiento
- Documentación centralizada: contratos, recibos e inspecciones en un solo lugar
Preguntas frecuentes
¿El locatario puede exigirme un recibo?
Sí. La obligación de extender recibo al acreedor que paga está establecida en las disposiciones generales sobre obligaciones del Código Civil y Comercial. El locatario tiene derecho a recibir comprobante por cada pago realizado.
¿Qué pasa si no emito factura electrónica?
ARCA puede aplicar sanciones e intimaciones. Además, la falta de facturación impide al locatario deducir el alquiler en Ganancias y puede dificultar tu propia declaración de ingresos.
¿Debo incluir las expensas ordinarias en la factura?
Si cobrás las expensas ordinarias junto con el alquiler, deben figurar desglosadas en el comprobante. Las expensas extraordinarias son a cargo del propietario (salvo pacto diferente en contratos bajo el DNU 70/2023) y no forman parte del cobro al locatario.
¿Cuánto tiempo debo conservar los recibos?
Los comprobantes fiscales deben conservarse durante el plazo de prescripción impositiva, que en Argentina es de 5 años para contribuyentes inscriptos que presentan declaraciones juradas. Ante cualquier duda, consultá con tu contador.
¿Puedo emitir recibo sin estar inscripto en ARCA?
No. Para emitir facturas electrónicas necesitás estar inscripto en ARCA con CUIT activo. Si obtenés ingresos por alquiler y no estás inscripto, tenés la obligación de regularizar tu situación tributaria.
Conclusión
Emitir comprobantes correctos por cada cobro de alquiler es una obligación que surge del Código Civil y Comercial y de las normas fiscales de ARCA, independientemente del régimen de alquileres aplicable al contrato. La factura electrónica es además el requisito para que locador y locatario accedan a la deducción del 10% en Ganancias establecida por la Ley 27.737. Digitalizá el proceso para simplificarlo y cumplir con todas tus obligaciones sin esfuerzo adicional.
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