La fiscalité des revenus locatifs en Suisse est régie par un système à trois niveaux (fédéral, cantonal et communal) qui offre des déductions substantielles aux propriétaires bailleurs. Comprendre ces mécanismes est indispensable pour optimiser sa charge fiscale tout en respectant la législation. Voici un guide fondé sur les règles fédérales en vigueur.
Le cadre fiscal : trois niveaux d'imposition
Le fédéralisme fiscal suisse
En Suisse, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu à trois niveaux distincts :
- Impôt fédéral direct (IFD) : administré par la Confédération, avec un barème unique et des taux relativement bas
- Impôt cantonal : chaque canton fixe ses propres barèmes et déductions ; les taux et règles varient considérablement
- Impôt communal : centimes additionnels communaux applicables sur l'impôt cantonal
Le canton du lieu de situation de l'immeuble a le droit d'imposition sur les revenus locatifs, même si le propriétaire est domicilié dans un autre canton. Un mécanisme de répartition intercantonale s'applique lorsque le propriétaire et le bien sont dans des cantons différents.
Déclaration des revenus locatifs
Les loyers encaissés doivent être déclarés dans la déclaration d'impôt annuelle du canton de situation du bien, sous la rubrique des revenus immobiliers. Le revenu à déclarer est le revenu brut, c'est-à-dire l'ensemble des loyers encaissés durant la période fiscale, avant déduction des charges.
La valeur locative des biens occupés par le propriétaire
Un système en vigueur jusqu'en 2028
Une particularité suisse notable : les propriétaires qui occupent leur propre logement doivent déclarer une valeur locative (Eigenmietwert en allemand), considérée comme un revenu fictif. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cette valeur doit représenter au minimum 60 % du loyer du marché pour un logement comparable.
Ce système est justifié par le principe que le propriétaire tire un avantage économique de son bien (ne pas payer de loyer) qui doit être imposé. En contrepartie, il peut déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.
La réforme votée en 2025
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté la réforme de l'imposition de la valeur locative. Selon les informations disponibles auprès du Département fédéral des finances (DFF), cette réforme entrera en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028, après adoption des bases légales nécessaires. Jusqu'à cette date, les règles actuelles continuent de s'appliquer.
Cette réforme supprimera l'obligation de déclarer la valeur locative pour la résidence principale occupée par le propriétaire, mais limitera en parallèle la déductibilité des intérêts passifs et des frais d'entretien.
Les déductions autorisées pour les biens loués
Frais d'entretien : choix entre frais effectifs et forfait
Pour les biens donnés en location, le propriétaire peut choisir chaque année entre deux options pour les frais d'entretien :
Option 1 : Frais effectifs Déduction de toutes les dépenses réellement engagées pour l'entretien, la réparation et la remise en état du bien : travaux de plomberie, remplacement d'appareils, peinture, réparations de toiture, frais de gérance, etc.
- Bien de moins de 10 ans : forfait de 10 % du revenu locatif brut
- Bien de plus de 10 ans : forfait de 20 % du revenu locatif brut
Ces pourcentages sont indicatifs et varient selon les cantons. Le canton de Vaud, par exemple, applique un forfait de 20 % pour tous les biens sans distinction d'âge.
Intérêts hypothécaires
Les intérêts passifs sur les emprunts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable aussi bien au niveau fédéral que cantonal. C'est l'un des avantages fiscaux les plus significatifs pour les propriétaires suisses, qu'ils occupent ou louent leur bien.
Attention : la déductibilité des intérêts passifs sera limitée dans le cadre de la réforme de la valeur locative à partir de 2028.
Frais d'administration et de gérance
Les honoraires versés à une régie immobilière pour la gestion locative (recherche de locataires, perception des loyers, gestion des réparations) sont déductibles en tant que frais d'entretien effectifs.
Contributions au fonds de rénovation PPE
Les contributions versées au fonds de rénovation d'une PPE (Propriété par Étages) sont déductibles, à condition que les sommes soient effectivement utilisées pour des travaux d'entretien et de réparation du bâtiment.
Le taux hypothécaire de référence et son impact
Mécanisme de l'OBLF
L'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) du 9 mai 1990 régit les conditions d'adaptation des loyers. Le taux hypothécaire de référence, publié trimestriellement par l'Office fédéral du logement (OFL), est la variable centrale.
Situation en 2025-2026
Au 3 mars 2026, le taux hypothécaire de référence s'élève à 1,25 %, inchangé depuis septembre 2025. Un mouvement du taux de 0,25 point de pourcentage donne droit à une adaptation du loyer de l'ordre de 3 % à la hausse (pour le bailleur) ou de 2,91 % à la baisse (pour le locataire).
Les locataires peuvent demander une baisse de loyer si le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la dernière adaptation. Inversement, les bailleurs peuvent augmenter le loyer si le taux a monté.
Particularités cantonales
Genève
Genève applique un barème progressif avec des taux marginaux élevés (impôts cantonal, communal et fédéral cumulés). La valeur locative est calculée à 4,5 % de la valeur fiscale du bien. Aucune déduction pour frais d'entretien n'est admise au titre de la valeur locative dans ce canton.
Vaud
Le canton de Vaud admet un forfait d'entretien de 20 % pour tous les immeubles, indépendamment de leur âge. Les investissements en faveur de l'économie d'énergie et de la protection de l'environnement bénéficient de déductions spécifiques supplémentaires.
Zurich
Zurich distingue les biens de moins de dix ans (forfait de 10 %) et les biens plus anciens (forfait de 20 %). Les déductions pour rénovations énergétiques sont applicables dans le cadre des frais effectifs.
Revenus locatifs et AVS
Les revenus locatifs provenant d'immeubles privés ne sont pas soumis aux cotisations AVS (Assurance Vieillesse et Survivants). Seule une activité commerciale immobilière régulière et intense peut, dans des cas exceptionnels, être requalifiée en activité lucrative indépendante par les autorités fiscales.
Optimisation fiscale : les bonnes pratiques
Comparer chaque année frais effectifs et forfait
Si aucun travail important n'est réalisé dans l'année, le forfait de 10 % ou 20 % est généralement plus avantageux. Les années de rénovation, les frais effectifs seront supérieurs au forfait et permettront une déduction plus importante.
Échelonner les travaux de rénovation
En raison de la progressivité de l'impôt, répartir les travaux de rénovation sur deux exercices fiscaux peut permettre de réduire le taux marginal d'imposition applicable à chaque déduction.
Investissements énergétiques
Les travaux destinés à économiser l'énergie ou à utiliser des énergies renouvelables sont déductibles dans la plupart des cantons. Ils peuvent également donner droit à des subventions cantonales via le Programme Bâtiments (SuisseEnergie).
FAQ
Dois-je déclarer les revenus d'un bien situé dans un autre canton ?
Oui. Vous devez les déclarer dans votre canton de domicile, mais l'imposition effective a lieu dans le canton de situation du bien. Un mécanisme de répartition intercantonale garantit que chaque canton taxe les revenus qui lui reviennent.
Puis-je déduire les frais de recherche de locataires ?
Oui. Les frais de publicité (annonces), les honoraires d'agence pour la recherche de locataires et les frais de rédaction du bail peuvent être déduits en tant que frais effectifs de gestion.
Les amortissements sur les immeubles sont-ils déductibles ?
Pour les personnes physiques propriétaires d'immeubles locatifs, les amortissements ne sont en principe pas déductibles. Cette règle distingue la Suisse de pays comme le Luxembourg ou le Canada.
Que se passe-t-il fiscalement si je vends un immeuble locatif ?
Les cantons perçoivent un impôt sur les gains immobiliers lors de la vente, calculé sur la plus-value réalisée. Le taux varie selon la durée de détention (plus la durée est longue, plus le taux diminue). La Confédération n'impose pas séparément les gains immobiliers des particuliers.
Conclusion
La fiscalité des revenus locatifs en Suisse est avantageuse grâce à la déductibilité des frais d'entretien (effectifs ou forfaitaires) et des intérêts hypothécaires. Le fédéralisme fiscal impose toutefois une bonne connaissance des règles cantonales applicables au lieu de situation du bien. La réforme de la valeur locative, acceptée en 2025 et applicable au plus tôt en 2028, modifiera les règles pour les propriétaires occupants, sans affecter les revenus locatifs des biens loués à des tiers.
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