الضريبة على الدخل العقاري في تونس: دليل شامل للمالكين

مقدمة

الاستثمار العقاري في تونس جذّاب من حيث العائد، لكنه يستوجب فهمًا دقيقًا للالتزامات الجبائية المرتبطة به. مداخيل الكراء تخضع للضريبة على الدخل الشخصي (IRPP) ضمن صنف المداخيل العقارية، وقد شهد جدول الضريبة تحديثًا جوهريًا بقانون المالية لسنة 2025. هذا الدليل يشرح لك النظام الجبائي المطبّق على مداخيل الكراء، من طرق حساب المدخول الصافي إلى مواعيد التصريح والعقوبات.

الإطار القانوني

[مجلة الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات](http://www.legislation.tn/affich-code/Code-de-l%27imp%C3%B4t-sur-le-revenu-des-personnes-physiques-et-de-l%27imp%C3%B4t-sur-les-soci%C3%A9t%C3%A9s__84)

تُنظّم هذه المجلة فرض الضريبة على المداخيل العقارية. وفق الفصل 27، تُدمج ضمن صنف المداخيل العقارية:

• إيجار الأملاك المبنية: إيرادات تأجير الشقق والمنازل والمحلات التجارية والمكاتب
• إيجار الأراضي: إيرادات تأجير الأراضي الفلاحية وغير المبنية
• القيمة الزائدة من التفويت: الربح المحقق عند بيع العقار

من يخضع للضريبة؟

• كل شخص طبيعي يملك عقارًا مُعدًّا للكراء في تونس
• التونسيون المقيمون وغير المقيمين
• الأجانب المالكون لعقارات في تونس (مع مراعاة اتفاقيات تفادي الازدواج الضريبي)
• حاملو حق الانتفاع بصفة أصحاب المداخيل

حساب المدخول العقاري الصافي

طريقة الخصم الجزافي (الأبسط والأكثر شيوعًا)

وفق الفصل 28 من مجلة الضريبة، تُطرح نسبة جزافية قدرها 20% من المدخول الإجمالي للأملاك المبنية تغطية للمصاريف التشغيلية والتأمين والصيانة والضرائب المدفوعة:

المدخول العقاري الصافي = المدخول الإجمالي × 80%

هذه الطريقة أبسط ولا تتطلب تقديم مبررات المصاريف الفعلية.

طريقة المصاريف الفعلية (النظام الحقيقي)

• مصاريف الصيانة والإصلاح (فواتير المقاولين)
• أقساط التأمين على العقار
• ضريبة العقارات المبنية
• مصاريف الإدارة وأتعاب الوكيل العقاري
• فوائد القروض العقارية المرتبطة بالعقار المؤجَّر
• إهتلاك البناء (باستثناء قيمة الأرض)

هذه الطريقة مناسبة إذا تجاوزت مصاريفك الفعلية 20% من المدخول الإجمالي.

جدول الضريبة على الدخل المعدَّل لسنة 2025

صادق البرلمان التونسي في ديسمبر 2024 على تعديل جذري لجدول الضريبة على الدخل ضمن قانون المالية لسنة 2025، دخل حيّز النفاذ في 1 جانفي 2025:

| شريحة الدخل السنوي (دينار) | نسبة الضريبة | |---|---| | من 0 إلى 5,000 | 0% | | من 5,001 إلى 10,000 | 15% | | من 10,001 إلى 20,000 | 25% | | من 20,001 إلى 30,000 | 30% | | من 30,001 إلى 40,000 | 33% | | من 40,001 إلى 50,000 | 36% | | من 50,001 إلى 70,000 | 38% | | أكثر من 70,000 | 40% |

المدخول العقاري الصافي يُضاف إلى باقي مداخيل الشخص الطبيعي ويخضع لهذا الجدول التصاعدي.

مثال تطبيقي

• المدخول الإجمالي السنوي: 9,600 دينار
• الخصم الجزافي (20%): 1,920 دينار
• المدخول الصافي: 7,680 دينار
• الضريبة: 0 على الـ 5,000 الأولى + (15% على 2,680) = 402 دينار

ملاحظة: هذا المثال تقريبي. يُنصح بالرجوع إلى مستشار جبائي لحساب وضعك الشخصي بدقة.

الاقتطاع من المنبع

متى يُطبَّق الاقتطاع؟

• الشركات والمؤسسات التجارية: تقتطع هذه النسبة وتودعها مباشرةً لدى الإدارة الجبائية
• الدولة والجماعات المحلية
• المنظمات والجمعيات: عندما تكون مستأجرًا لعقار

الأشخاص الطبيعيون الذين يستأجرون عقارًا للسكنى ليسوا ملزمين بالاقتطاع من المنبع.

يُحتسب هذا الاقتطاع دفعةً على حساب الضريبة السنوية، أي أنه يُخصم من الضريبة المستحقة عند إعداد التصريح السنوي.

الإعفاءات والتخفيضات

الإعفاءات الرئيسية

• المسكن الرئيسي: القيمة الكرائية التقديرية للمسكن الذي يقطنه المالك لا تُعدّ مدخولًا خاضعًا للضريبة
• القيمة الزائدة من التفويت: إعفاء للمسكن الرئيسي الذي أقام فيه المالك خمس سنوات على الأقل

التخفيضات المسموح بها

• خصم فوائد القروض السكنية المبرمة لاقتناء العقار المؤجَّر
• خصم أقساط التأمين على الحياة المرتبطة بهذه القروض

ضرائب عقارية أخرى

ضريبة الأراضي والمباني

تُفرض سنويًا من طرف البلدية بنسب تتراوح بين 2% و8% حسب موقع العقار وطبيعته. تُدفع للبلدية المختصة وتُخصم ضمن مصاريف الملكية في التصريح الضريبي.

معاليم التسجيل عند الشراء

• عقار مبني للسكنى: 4% من ثمن البيع
• أرض: 5% من ثمن البيع
• معلوم الحفظ العقاري: 1%

الضريبة على القيمة الزائدة عند البيع

• النسبة: 15% من الربح المحقق
• حساب الربح: الفرق بين ثمن البيع وثمن الشراء مع إضافة المصاريف المثبتة
• التخفيض: 10% إضافية لكل سنة ملكية تجاوزت السنة الخامسة
• الإعفاء: المسكن الرئيسي المُقام فيه 5 سنوات على الأقل معفى من هذه الضريبة

الالتزامات التصريحية

التصريح السنوي بالضريبة على الدخل

• الموعد القانوني: قبل 25 أفريل (أبريل) من السنة الموالية للسنة المعنية (25 فيفري للمؤسسات)
• الوسيلة: تصريح إلكتروني عبر بوابة impots.finances.tn أو بالإيداع المباشر لدى مركز مراقبة الضرائب
• المعلومات المطلوبة: مبالغ الإيجار المقبوضة، هوية المستأجرين، المصاريف المخصومة (في النظام الحقيقي)

تصريح الاقتطاع من المنبع

• تصريح شهري أو ثلاثي بحسب حجم النشاط
• يُقدَّم مع نسخة من قسائم الدفع الممضاة

عقوبات عدم التصريح أو التأخر

• خطية التأخير: 1% شهريًا من مبلغ الضريبة المستحقة
• الحد الأقصى للخطية: 50% من الضريبة المستحقة
• فوائد التأخير: تُضاف على الضريبة الأصلية بحسب المدة
• عقوبات التهرب الضريبي: يُطبَّق قانون جبائي خاص في حالات الغش المثبت

استراتيجيات التخطيط الضريبي المشروع

التخطيط الضريبي المشروع يُتيح لك تحسين عبئك الجبائي دون الإخلال بأي التزام قانوني:

اختيار توقيت الإصلاحات الكبرى

إذا كنت تعتمد النظام الحقيقي، فإن تنفيذ إصلاحات كبرى (تجديد الحمام، الطلاء العام، استبدال النوافذ) في سنة واحدة يُرفع مصاريف تلك السنة ويُخفّض الوعاء الضريبي بشكل ملموس.

توثيق القروض العقارية

إذا اقترضت لاقتناء العقار أو لإجراء أشغال تحسينية، احتفظ بكشف سنوي مفصّل من البنك يُبيّن الفوائد المدفوعة. هذه الفوائد قابلة للخصم بالكامل في النظام الحقيقي.

التسجيل المنظّم للمصاريف

بعض ملاك العقارات يُهملون حفظ فواتير الصيانة معتقدين أن الضريبة لا تستحق العناء. الواقع أن التوثيق المنتظم للفواتير يُمكّنك من اختيار النظام الأنسب كل سنة.

امتلاك عدة عقارات

عند امتلاك أكثر من عقار، تُجمع مداخيل جميعها قبل احتساب الضريبة. هذا قد يرفعك إلى شريحة ضريبية أعلى، مما يجعل التخطيط المسبق لتوقيت البيع والشراء أمرًا مهمًا.

حالات خاصة وإشكاليات شائعة

العقار المؤجَّر جزئيًا

إذا كنت تقطن جزءًا من العقار وتؤجّر الجزء الآخر (كشقة في منزل)، فإن الضريبة تُحسب على حصة الإيجار فقط. يُوصى بتحديد نسبة المساحة المؤجَّرة في العقد لتسهيل الحساب.

عقار فارغ لم يُؤجَّر

العقار الفارغ الذي لم يتحصّل منه المالك على أي إيجار لا يخضع للضريبة على المداخيل العقارية في تلك السنة. غير أن ضريبة البلدية (العقارات المبنية) تُستحق بغض النظر عن وجود مستأجر أم لا.

الإيجار المخفَّض أو المجاني للأقارب

إيجار العقار لأحد أفراد الأسرة بثمن رمزي أو مجانًا لا يُعفيك من الضريبة إذا قررت الإدارة الجبائية اعتبار القيمة الكرائية التقديرية أساسًا للتقييم. من الحكمة استشارة محاسب قانوني في مثل هذه الحالات.

الإيجار قصير الأمد (Airbnb وما شابهه)

مداخيل التأجير السياحي القصيرة الأمد (عبر المنصات الرقمية) تخضع بدورها للضريبة ضمن صنف المداخيل العقارية أو التجارية حسب طبيعة النشاط ومستواه. المنظومة الجبائية التونسية تتطور في هذا المجال، ويُنصح بمتابعة التحديثات الإدارية.

مقارنة الأنظمة الضريبية: مثال عملي لمالكَي عقارَين مختلفَين

الحالة الأولى: المالك الصغير

• المدخول الإجمالي السنوي: 7,200 دينار
• الخصم الجزافي 20%: 1,440 دينار
• المدخول الصافي: 5,760 دينار
• ضريبة IRPP على 5,760 دينار:
• الضريبة الإجمالية: 114 دينار (1.6% من المدخول الإجمالي)

في هذه الحالة، المبلغ بسيط ولا يستوجب الاستعانة بمستشار جبائي.

الحالة الثانية: المالك المستثمر

• المدخول العقاري الإجمالي: 57,600 دينار
• الخصم الجزافي 20%: 11,520 دينار
• المدخول العقاري الصافي: 46,080 دينار
• إجمالي الدخل الخاضع للضريبة: 40,000 + 46,080 = 86,080 دينار
• هذا يضعه في الشريحة الأعلى (40%) بشكل واسع
• الضريبة المستحقة تتجاوز 25,000 دينار

في هذه الحالة، الاستعانة بمستشار جبائي لدراسة إمكانية تأسيس شركة عقارية أو هياكل قانونية أخرى قد تُوفّر مبالغ مهمة.

المقارنة بين الضريبة على الدخل العقاري قبل وبعد 2025

• يُخفّض الضريبة لأصحاب الدخول المنخفضة والمتوسطة (شريحة 5,000-20,000 دينار)
• يُبقي على ضغط ضريبي قوي لأصحاب الدخول المرتفعة مع رفع الحد الأقصى من 35% إلى 40%
• يُضيف شرائح جديدة (50,000-70,000 ثم 70,000+) تعكس نهجًا أكثر تصاعدية

لمالكي العقارات الذين يتقاضون إيجارات عالية، هذا التعديل يعني مراجعة حسابات الربحية الصافية مقارنةً بالسنوات السابقة.

أسئلة شائعة

أيّ طريقة حساب أختار: الجزافية أم الحقيقية؟ الطريقة الجزافية (20% خصم) أبسط ومناسبة لمن لا تتجاوز مصاريفه الفعلية هذه النسبة. إذا كانت عقاراتك تستهلك مصاريف صيانة مرتفعة أو قروضًا بفوائد كبيرة، فالنظام الحقيقي قد يُقلّل عبئك الجبائي بشكل ملموس.

هل الأجانب يدفعون نفس الضريبة؟ نعم، الأجانب المالكون لعقارات في تونس يخضعون لنفس النظام الجبائي، مع مراعاة الاتفاقيات الثنائية لتفادي الازدواج الضريبي المبرمة بين تونس وبلدهم الأصلي.

هل يجب أن أُصرّح حتى لو كان الإيجار منخفضًا؟ نعم، واجب التصريح قائم بصرف النظر عن حجم المدخول. غير أن الضريبة تُعفى فعليًا إذا كان المدخول الإجمالي دون عتبة 5,000 دينار سنويًا.

ما العلاقة بين تسجيل عقد الكراء والتصريح الضريبي؟ تسجيل العقد لدى قباضة المالية هو التزام مستقل عن التصريح بالضريبة على الدخل. الأول يُثبت العقد أمام الغير والإدارة، والثاني يُوفي الالتزام الجبائي السنوي.

دور المستشار الجبائي في الملف العقاري

رغم أن هذا الدليل يُقدّم معلومات دقيقة وموثّقة، فإن كل حالة ضريبية لها خصوصياتها:

متى تحتاج إلى مستشار جبائي؟

• عند امتلاك أكثر من عقارين مؤجَّرَين
• عند اقتناء عقار بقرض ضخم مع نية تأجيره
• عند التفكير في البيع وحساب الضريبة على القيمة الزائدة
• عند مزاولة نشاط مهني إضافي يُعقّد حساب الوعاء الضريبي
• عند تلقّي ميراث عقاري وإدارة مداخيله

كيف تختار مستشارك الجبائي؟

• الاستعانة بمحاسب قانوني مرخّص (Expert Comptable) مسجّل في المنظمة المهنية
• التحقق من تخصصه في الملفات العقارية
• طلب مرجعيات من ملاك عقارات آخرين تعاملوا معه

تحديثات جبائية متوقعة ومستقبل الضريبة العقارية

السياق الجبائي التونسي في طور التحول:

إحكام استخلاص الضريبة على مداخيل الأملاك المبنية

قانون المالية لسنة 2025 تضمّن أحكامًا لـ"إحكام استخلاص الضريبة" على مداخيل الأملاك المبنية، مما يدلّ على توجّه الإدارة الجبائية نحو ضبط هذا القطاع بصورة أكثر فاعلية. يُتوقع أن تُكثّف الإدارة من عمليات المراجعة لملفات ملاك العقارات في السنوات القادمة.

رقمنة الإجراءات الجبائية

بوابة impots.finances.tn تُطوَّر باستمرار لتيسير التصريح الإلكتروني. الإدارة الجبائية تُتيح الآن إمكانية التصريح والأداء عبر الإنترنت دون الحاجة إلى التنقل إلى مركز مراقبة الضرائب.

تعزيز تبادل المعلومات

التعاون بين الإدارة الجبائية ومصالح تسجيل العقود يُتيح إحالة بيانات عقود الكراء المسجّلة مباشرةً إلى الملفات الجبائية للملاك. المالك الذي لم يُصرّح بمداخيل كراء مسجّل عقده لدى قباضة المالية معرّض للاستدعاء والمراجعة.

الخلاصة

النظام الجبائي التونسي للمداخيل العقارية يُتيح مرونةً في اختيار طريقة الحساب، لكنه يتطلب انضباطًا في التصريح السنوي واحترامًا للمواعيد القانونية. التحديث الجذري لجدول الضريبة في 2025 يُغيّر حسابات كثير من المالكين، وفهم الشرائح الجديدة ضروري لتقدير عبئك الجبائي الفعلي وتحسين عائدك الصافي.

👉 سجّل الآن على Cleemo