Uma das questões mais frequentes na locação de imóveis no Brasil é a divisão de responsabilidades financeiras entre locador e locatário. Condomínio, IPTU, taxas extraordinárias e manutenção geram dúvidas constantes. Neste artigo, esclarecemos o que diz a Lei n.º 8.245/91 — a Lei do Inquilinato — sobre cada tipo de encargo.
O Princípio Geral da Lei do Inquilinato
A Lei n.º 8.245/91 estabelece regras claras sobre a divisão de encargos entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). O artigo 22 lista as obrigações do locador; o artigo 23 detalha as do locatário.
O princípio fundamental é: despesas ordinárias (de manutenção corrente) ficam com o locatário; despesas extraordinárias (de melhoria, reforma ou investimento) ficam com o locador.
Condomínio: Despesas Ordinárias vs. Extraordinárias
Despesas Ordinárias — Responsabilidade do Locatário
O artigo 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato determina que o locatário é responsável pelas despesas ordinárias de condomínio. O § 1.º do mesmo artigo define como ordinárias as despesas necessárias à administração respectiva, especificamente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateio de saldo devedor, salvo se referente a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio das despesas anteriores, salvo se referente a período anterior ao início da locação.
Despesas Extraordinárias — Responsabilidade do Locador
O artigo 22, inciso X, determina que é obrigação do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O parágrafo único do artigo 22 define como extraordinárias aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição do fundo de reserva.
Na Prática: Como Identificar Cada Tipo
O boleto de condomínio geralmente inclui os dois tipos de despesa. Cabe ao locador analisar mensalmente a composição do boleto e informar ao locatário apenas os valores das despesas ordinárias. Uma boa prática é solicitar ao síndico a previsão orçamentária anual com a classificação de cada despesa.
IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano
Regra Geral e Possibilidade de Transferência
O IPTU é, por natureza, obrigação do proprietário do imóvel perante a prefeitura. Contudo, o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato admite que o contrato de locação transfira ao locatário a responsabilidade pelo seu pagamento.
- Se o contrato prevê expressamente que o locatário pague o IPTU, ele é quem deve honrar o pagamento
- Se o contrato é omisso quanto ao IPTU, a obrigação permanece com o locador
Atenção: Responsabilidade Tributária Permanece com o Proprietário
Mesmo que o contrato transfira o pagamento ao locatário, a responsabilidade tributária perante o município continua sendo do proprietário. Se o locatário não efetuar o pagamento, a cobrança — incluindo multa e juros — recairá sobre o dono do imóvel. Por isso, é prudente o locador monitorar os comprovantes de quitação do IPTU ao longo do contrato.
Seguro Complementar contra Incêndio
O artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato estabelece que é obrigação do locador pagar o prêmio de seguro complementar contra fogo que incida sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Em prédios com condomínio, geralmente o seguro coletivo do edifício já cobre este risco; caso não cubra, o locador deve contratar apólice individual.
Manutenção e Reparos no Imóvel
Obrigações do Locador
O artigo 22, inciso I, determina que o locador deve entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e mantê-lo assim durante toda a locação. São responsabilidades do locador:
- Reparos estruturais (telhado, paredes, fundações)
- Vícios ou defeitos anteriores à locação
- Problemas nas instalações elétricas e hidráulicas quando não causados pelo locatário
- Substituição de equipamentos com defeito por desgaste natural (não causado por mau uso)
Obrigações do Locatário
O artigo 23, inciso III, estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. São responsabilidades do locatário:
- Pequenos reparos decorrentes do uso corrente (torneiras, interruptores, fechaduras)
- Danos causados por mau uso ou negligência
- Manutenção preventiva dos equipamentos incluídos (filtros de ar-condicionado, limpeza de calhas)
- Limpeza e conservação do imóvel durante a locação
Situações Frequentemente Controvertidas
- Pintura interna: em geral, é responsabilidade do locatário quando o desgaste excede o normal do uso prudente; a vistoria de entrada é a prova essencial
- Chuveiro elétrico queimado: se queimou por desgaste natural, é do locador; se por mau uso ou sobrecarga da instalação imputável ao locatário, é deste
- Infiltrações: se a origem é estrutural ou vem do imóvel vizinho/superior, envolve o locador ou o condomínio; se causada pelo locatário, é responsabilidade deste
Taxa de Administração de Imobiliária
Quando o imóvel é gerido por uma administradora ou imobiliária, o artigo 22, inciso VII, da Lei do Inquilinato é claro: as taxas de administração imobiliária e de intermediação são obrigação do locador, não podendo ser repassadas ao locatário.
Reajuste de Aluguel
O aluguel pode ser reajustado anualmente com base no índice previsto no contrato (os mais comuns são o IGP-M e o IPCA). O condomínio e o IPTU seguem reajustes próprios, independentes do contrato de locação.
Após 3 anos de vigência do mesmo contrato, qualquer das partes pode pleitear revisão judicial do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado, nos termos do artigo 19 da Lei n.º 8.245/91.
Perguntas Frequentes
O locatário pode descontar do aluguel o valor de um reparo que fez?
A Lei do Inquilinato não prevê de forma expressa o direito ao desconto unilateral. É necessário que o locador tenha sido notificado previamente e não tenha providenciado a solução em prazo razoável. Mesmo assim, o desconto sem acordo prévio pode ser contestado pelo locador. O caminho mais seguro é formalizar a situação por escrito e, se necessário, buscar acordo antes de efetuar o abatimento.
O fundo de reserva do condomínio é despesa ordinária ou extraordinária?
A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, conforme o artigo 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato — portanto, é responsabilidade do locador. Já a reposição do fundo quando utilizado para cobrir despesas ordinárias (e referente ao período da locação) é considerada, pela jurisprudência dominante, despesa ordinária atribuível ao locatário.
Posso cobrar do locatário a pintura do imóvel na devolução?
Depende do estado documentado na vistoria de entrada. Se o imóvel foi entregue recém-pintado e é devolvido com paredes marcadas além do desgaste natural do uso prudente, sim — o custo da repintura pode ser exigido. A vistoria de entrada com registro fotográfico é a prova essencial para sustentar essa cobrança.
Se o condomínio aprovar obras estruturais, quem paga?
Obras estruturais são despesas extraordinárias e, portanto, responsabilidade do locador, mesmo que o locatário participe das assembleias do condomínio. O locatário que votar e pagar tais despesas pode requerer reembolso do locador.
Conclusão
Conhecer a divisão legal de encargos prevista na Lei do Inquilinato é fundamental para evitar conflitos e surpresas financeiras na locação. A distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, as regras sobre IPTU e o seguro contra incêndio são pontos que todo locador deve dominar antes de assinar um contrato e durante toda a sua vigência.
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