Receber aluguéis no Brasil gera obrigações tributárias que todo proprietário precisa conhecer. O recolhimento mensal via Carnê-Leão e a declaração anual de Imposto de Renda são etapas essenciais para manter a situação fiscal regular e evitar autuações da Receita Federal. Neste guia, explicamos como funciona a tributação dos rendimentos de aluguel com base na legislação vigente.
Base Legal: Como São Tributados os Aluguéis
Os rendimentos de aluguel recebidos por pessoa física no Brasil são tributados como rendimentos tributáveis pela tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). O regime está previsto no Decreto n.º 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) e nas instruções normativas da Receita Federal.
Diferentemente de alguns países que adotam alíquota fixa, no Brasil os rendimentos de aluguel somam-se aos demais rendimentos do contribuinte para apuração mensal do imposto via Carnê-Leão.
Tabelas Progressivas do IRPF
Tabela 2025 (ano-base 2025, declaração entregue em 2026)
A tabela progressiva mensal vigente para o ano-base 2025 é a seguinte:
| Renda Mensal (R$) | Alíquota | Parcela a Deduzir (R$) | |---|---|---| | Até 2.259,20 | Isento | — | | De 2.259,21 a 2.826,65 | 7,5% | 169,44 | | De 2.826,66 a 3.751,05 | 15% | 381,44 | | De 3.751,06 a 4.664,68 | 22,5% | 662,77 | | Acima de 4.664,68 | 27,5% | 896,00 |
Tabela 2026 (ano-base 2026, declaração entregue em 2027)
A Lei n.º 15.270/2025, sancionada em novembro de 2025, ampliou a isenção do IRPF a partir de 1.º de janeiro de 2026. A nova tabela progressiva mensal passa a ser:
| Renda Mensal (R$) | Alíquota | Parcela a Deduzir (R$) | |---|---|---| | Até 3.036,00 | Isento | — | | De 3.036,01 a 3.533,31 | 7,5% | 182,16 | | De 3.533,32 a 4.688,85 | 15% | 394,16 | | De 4.688,86 a 5.830,85 | 22,5% | 675,49 | | Acima de 5.830,85 | 27,5% | 908,72 |
Importante: o aluguel se soma a outros rendimentos do mês na apuração mensal. Se você recebe salário e aluguel, os valores são somados para determinar a faixa de tributação.
O Carnê-Leão: Recolhimento Mensal Obrigatório
O Que É
O Carnê-Leão é o sistema de recolhimento mensal obrigatório do IRPF para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior. Quando o locatário é pessoa física, o dever de apurar e recolher o imposto é do próprio locador — o locatário não faz retenção na fonte.
Quem Deve Recolher
Todo locador pessoa física que receba aluguel de pessoa física acima do limite de isenção mensal deve apurar e recolher o imposto via Carnê-Leão até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Por exemplo: aluguel recebido em março deve ter o imposto recolhido até o último dia útil de abril.
Carnê-Leão Web
A Receita Federal disponibiliza o Carnê-Leão Web, acessível pelo Portal e-CAC mediante login com conta gov.br de nível prata ou ouro. O sistema permite:
- Registrar os rendimentos e as despesas dedutíveis de cada mês
- Calcular automaticamente o imposto devido
- Gerar o DARF (código 0190) para pagamento
- Importar os dados diretamente para a Declaração Anual de Ajuste, evitando retrabalho
Como Calcular o Imposto
- Some todos os aluguéis recebidos no mês
- Deduza as despesas permitidas (IPTU e condomínio quando pagos pelo proprietário, comissão da administradora)
- Aplique a tabela progressiva mensal vigente sobre o valor líquido
- Gere e pague o DARF com código 0190 até o último dia útil do mês seguinte
Aluguel Recebido de Pessoa Jurídica
Quando o locatário é pessoa jurídica (empresa, associação, órgão público, etc.), as regras mudam: a empresa tem a obrigação legal de reter o Imposto de Renda na fonte sobre os aluguéis pagos, aplicando a tabela progressiva. O locador recebe o valor líquido e o imposto retido é informado no informe de rendimentos fornecido pela empresa. Neste caso, o locador não precisa recolher Carnê-Leão pelos valores sobre os quais houve retenção.
Despesas Dedutíveis no Carnê-Leão
As seguintes despesas, quando pagas pelo locador, podem ser deduzidas dos rendimentos brutos de aluguel para fins de apuração do Carnê-Leão:
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
- Taxa de condomínio
- Comissão da administradora ou imobiliária
- Despesas de cobrança do aluguel
Não são dedutíveis diretamente: reformas e benfeitorias (podem ser acrescidas ao custo de aquisição do imóvel), seguro do imóvel, depreciação e despesas de manutenção ordinária.
Declaração Anual do Imposto de Renda
Além do recolhimento mensal, os rendimentos de aluguel precisam ser informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), entregue geralmente entre março e maio do ano seguinte ao ano-base.
Fichas Relevantes
- Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior: para aluguéis pagos por pessoa física
- Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica: para aluguéis pagos por empresa, com o imposto retido na fonte
- Bens e Direitos: o imóvel deve estar declarado nesta ficha (código 11 para imóvel urbano, 12 para imóvel rural), com os dados de aquisição, endereço e valor
Quem utilizou o Carnê-Leão Web pode importar automaticamente os dados lançados ao longo do ano para a declaração anual.
Imóvel em Nome de Mais de Uma Pessoa
Quando o imóvel pertence a mais de um proprietário, cada condômino declara a sua parte proporcional nos rendimentos de aluguel, conforme a participação na propriedade registrada em cartório.
Penalidades por Atraso ou Omissão
Atraso no Recolhimento do Carnê-Leão
- Multa de 0,33% ao dia de atraso, limitada a 20% do imposto devido
- Juros de mora com base na taxa SELIC acumulada a partir do mês seguinte ao do vencimento
Omissão de Rendimentos na Declaração Anual
- Multa de 75% sobre o valor do imposto não declarado (podendo chegar a 150% em caso de fraude)
- Autuação pela Receita Federal, com possibilidade de cobrança retroativa
- Retenção da declaração em malha fina para cruzamento de dados com informações prestadas por terceiros (locatários, bancos)
Perguntas Frequentes
Preciso usar o Carnê-Leão se o valor do aluguel está na faixa de isenção?
Se o valor mensal total dos rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão (aluguel somado a outros rendimentos de pessoa física ou do exterior) ficar dentro da faixa isenta, não há imposto a pagar naquele mês. Ainda assim, os rendimentos devem ser registrados no Carnê-Leão Web e informados na declaração anual.
Posso deduzir reformas feitas no imóvel alugado?
Não diretamente. Reformas e benfeitorias não são dedutíveis dos rendimentos de aluguel no Carnê-Leão. Podem, porém, ser acrescidas ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos, reduzindo o ganho de capital tributável em caso de venda futura.
O que acontece se eu não recolher o Carnê-Leão mensalmente?
Você fica sujeito a multa (0,33% ao dia, máximo de 20%) e juros de mora pela SELIC. Além disso, a Receita Federal pode identificar a omissão por meio do cruzamento de dados — informações prestadas pelos locatários nas declarações anuais, extratos bancários e notas fiscais — e autuar o contribuinte.
Aluguel por temporada (Airbnb, plataformas) tem tratamento diferente?
Os rendimentos de locação por temporada recebidos de pessoa física são também tributáveis via Carnê-Leão. Quando a plataforma (pessoa jurídica) efetua a retenção na fonte, o tratamento é equivalente ao rendimento recebido de pessoa jurídica.
Qual é a diferença entre o Carnê-Leão e a declaração anual?
O Carnê-Leão é o recolhimento mensal do imposto durante o ano; a declaração anual é o ajuste final, onde se somam todos os rendimentos e deduções do ano, compensam-se os pagamentos mensais já feitos e apura-se eventual diferença a pagar ou a restituir.
Conclusão
A tributação de aluguéis no Brasil exige organização mensal para o recolhimento via Carnê-Leão e atenção na declaração anual. Conhecer a tabela progressiva vigente, as despesas dedutíveis e os prazos é o primeiro passo para uma gestão fiscal eficiente e em conformidade com a legislação da Receita Federal.
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