ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: คู่มือสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

บทนำ

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเช่า หรืออาคารพาณิชย์ แต่สิ่งที่เจ้าของหลายรายมองข้ามคือภาระภาษีที่ตามมาพร้อมกับรายได้นั้น บทความนี้รวบรวมข้อมูลจากกฎหมายภาษีไทยที่มีผลบังคับใช้จริง ครอบคลุมทุกประเภทภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องรู้

เงินได้ค่าเช่าตามประมวลรัษฎากร

ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินจัดเป็น "เงินได้พึงประเมิน" ประเภทที่ 5 ได้แก่ รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน รวมถึงรายได้จากการผิดสัญญาเช่าซื้อหรือผิดซื้อขายเงินผ่อน ซึ่งต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี

ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย (พำนักครบ 180 วันขึ้นไปในปีภาษี) ต้องเสียภาษีจากเงินได้ที่เกิดในประเทศไทยตามอัตราก้าวหน้า ส่วนผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในไทยจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราคงที่ตามที่กฎหมายกำหนด

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: อัตราภาษีก้าวหน้า

ประเทศไทยใช้ระบบภาษีเงินได้แบบอัตราก้าวหน้า (Progressive Tax Rate) สำหรับ "เงินได้สุทธิ" ซึ่งคำนวณหลังจากหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว ดังนี้:

| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตราภาษี | |---|---| | 0 – 150,000 | ยกเว้น | | 150,001 – 300,000 | 5% | | 300,001 – 500,000 | 10% | | 500,001 – 750,000 | 15% | | 750,001 – 1,000,000 | 20% | | 1,000,001 – 2,000,000 | 25% | | 2,000,001 – 5,000,000 | 30% | | 5,000,001 ขึ้นไป | 35% |

ที่มา: PwC Thailand — Taxes on personal income

การหักค่าใช้จ่ายจากรายได้ค่าเช่า

ก่อนนำรายได้ค่าเช่าไปคำนวณอัตราภาษีข้างต้น กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายออกก่อนตามพระราชกฤษฎีกาที่ออกตามประมวลรัษฎากร มาตรา 43 โดยเลือกได้ 2 วิธี:

วิธีที่ 1: หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา

อัตราการหักแบบเหมาแตกต่างตามประเภทของทรัพย์สิน:

| ประเภททรัพย์สิน | อัตราหักเหมา | |---|---| | บ้าน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง | 30% | | ที่ดินเพื่อการเกษตร | 20% | | ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตร | 15% | | ยานพาหนะ | 30% | | ทรัพย์สินอื่นๆ | 10% |

วิธีที่ 2: หักค่าใช้จ่ายตามจริง

• ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย
• ค่าเสื่อมราคาอาคาร
• ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับทรัพย์สินที่ให้เช่า
• ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ชำระจริง
• ค่าส่วนกลาง (สำหรับคอนโดมิเนียม)

ข้อสำคัญ: เมื่อเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งแล้วต้องใช้วิธีเดียวกันตลอดปีภาษีนั้น ไม่สามารถผสมทั้งสองวิธีได้

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติเจ้าของคอนโดมีรายได้ค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน (300,000 บาท/ปี) เลือกหักแบบเหมา 30% มีรายได้เฉพาะค่าเช่า และใช้ค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท:

| รายการ | จำนวนเงิน (บาท) | |---|---| | รายได้ค่าเช่า | 300,000 | | หักค่าใช้จ่ายเหมา (30%) | (90,000) | | เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย | 210,000 | | หักค่าลดหย่อนส่วนตัว | (60,000) | | เงินได้สุทธิ | 150,000 | | ภาษีที่ต้องชำระ | 0 บาท (ยกเว้น) |

หากเงินได้สุทธิเกิน 150,000 บาท ส่วนที่เกินจะถูกคิดภาษีในอัตรา 5% ขึ้นไปตามตาราง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม พ.ศ. 2563 แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เดิม ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ผู้เช่า

ปี พ.ศ. 2569 เป็นปีแรกที่บังคับใช้อัตราภาษีเต็ม หลังจากที่รัฐบาลลดหย่อนภาษีต่อเนื่องหลายปีในช่วงโควิด-19

อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย (ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของ)

ทรัพย์สินที่ให้เช่า (เจ้าของไม่ได้อยู่อาศัยเอง) จัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีก้าวหน้าตามมูลค่าประเมินรวม:

| มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท) | อัตราภาษี | |---|---| | 0 – 50 | 0.02% | | 50 – 75 | 0.03% | | 75 – 100 | 0.05% | | มากกว่า 100 | 0.10% |

ที่มา: ภาพรวม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — Mahanakorn Partners

หมายเหตุ: ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ (เช่น อาคารสำนักงาน โกดัง) มีอัตราเริ่มต้นสูงกว่าที่ 0.30%–0.70% ทรัพย์สินที่ปล่อยทิ้งว่างเปล่ามีอัตราสูงสุดและเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี

ฐานการคำนวณ

• ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐาน
• สิ่งปลูกสร้างคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ต่อตารางเมตร หักค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร
• ที่ดินคำนวณจากราคาประเมินต่อตารางวา
• ชำระให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต./เทศบาล/กรุงเทพมหานคร) ภายในเดือนเมษายนของทุกปี

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล

เมื่อบริษัทหรือนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าให้แก่บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอื่น มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่า:

• ผู้เช่าออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
• ผู้เช่านำส่งภาษีด้วย ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป (ยื่นออนไลน์ขยายถึงวันที่ 15)
• ผู้ให้เช่านำยอดภาษีที่ถูกหักไปเครดิตในการยื่นภาษีประจำปี

ที่มา: กรมสรรพากร — อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้รับเป็นบุคคลธรรมดา)

กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา

บุคคลธรรมดาที่เช่าทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้ให้เช่าต้องนำรายได้ค่าเช่าไปยื่นภาษีเงินได้ด้วยตนเองผ่านแบบ ภ.ง.ด.90

อากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาเช่า

ตามประมวลรัษฎากร สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องติดอากรแสตมป์:

• อัตราอากรแสตมป์: 0.1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา
• สัญญาเช่าเกิน 3 ปี: ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเช่า: 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา (ชำระที่สำนักงานที่ดิน)

ที่มา: Thailand Law Online — Leasehold, Lease and Tenancy laws

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 81(1)(ต) ยกเว้นกรณีที่:

• ให้เช่าห้องพักในโรงแรมหรือเกสต์เฮาส์
• ให้บริการพื้นที่จัดงานหรือประชุม
• ให้เช่าพร้อมบริการ (Serviced Apartment) ที่มีลักษณะคล้ายโรงแรม

กำหนดเวลายื่นภาษี

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีรายได้ประเภท 40(5) ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามกำหนด:

| แบบภาษี | ช่วงรายได้ | กำหนดยื่นกระดาษ | ยื่นออนไลน์ | |---|---|---|---| | ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี) | มกราคม–มิถุนายน | 30 กันยายน | 8 ตุลาคม | | ภ.ง.ด.90 (ประจำปี) | รายได้ทั้งปี | 31 มีนาคม | 9 เมษายน |

ที่มา: Expat Tax Thailand — 2025 Income Tax Filing Deadlines

หมายเหตุ: ผู้ที่มีเฉพาะรายได้ค่าเช่าและรายได้ประเภทอื่นที่ไม่ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 อาจยื่นเฉพาะ ภ.ง.ด.90 ประจำปีก็ได้ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อความแน่ใจ

เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นภาษี

• สำเนาสัญญาเช่า
• หลักฐานการรับเงินค่าเช่าทุกงวด (ใบเสร็จหรือประวัติการโอนเงิน)
• ใบเสร็จค่าใช้จ่าย (กรณีเลือกหักตามจริง)
• หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) หากมี
• เอกสารประกอบค่าลดหย่อนต่างๆ

Cleemo ช่วยจัดการภาษีได้อย่างไร

Cleemo เป็นแพลตฟอร์มจัดการการเช่าครบวงจรที่ช่วยให้กระบวนการเสียภาษีง่ายขึ้น:

• ติดตามรายได้ค่าเช่าอัตโนมัติ: บันทึกและจัดหมวดหมู่รายรับทุกงวด
• จัดการค่าใช้จ่าย: เก็บใบเสร็จดิจิทัลและคำนวณค่าใช้จ่ายที่หักได้
• รายงานภาษีประจำปี: สร้างสรุปรายรับ-รายจ่ายพร้อมใช้สำหรับยื่น ภ.ง.ด.90
• จัดเก็บเอกสารบนคลาวด์: สัญญาเช่า ใบเสร็จ และเอกสารภาษีปลอดภัยและเรียกดูได้ทุกที่

คำถามที่พบบ่อย

ถาม: รายได้ค่าเช่าต่ำกว่าเท่าไหร่ไม่ต้องเสียภาษี?

ตอบ: หากเงินได้สุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนทั้งหมด) ไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 56 หากมีรายได้รวมเกิน 60,000 บาทต่อปี (บุคคลธรรมดาที่ไม่ได้สมรส) ยังต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษี แม้จะไม่ต้องชำระภาษี

ถาม: สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านมาหักค่าใช้จ่ายได้หรือไม่?

ตอบ: ได้ หากเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่ามาหักได้ทั้งหมด แต่หากเลือกหักแบบเหมา 30% จะไม่สามารถหักดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้อีก

ถาม: ให้เช่าผ่าน Airbnb ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ตอบ: รายได้จากการให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ ถือเป็นรายได้ประเภท 40(5) ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นอกจากนี้ การให้เช่าแบบรายวันถือเป็นการใช้เชิงพาณิชย์ ทรัพย์สินอาจเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราพาณิชยกรรม (สูงกว่าอัตราที่อยู่อาศัย) และอาจต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการตามพ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ด้วย

ถาม: เจ้าของต้องจ่ายภาษีที่ดินสำหรับคอนโดที่ให้เช่าหรือไม่?

ตอบ: ใช่ เจ้าของมีหน้าที่ชำระ ไม่ใช่ผู้เช่า โดยหากเจ้าของไม่ได้อยู่อาศัยเองในหน่วยที่ให้เช่า จะถูกจัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.02% ต่อปีของมูลค่าประเมิน (สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท)

ถาม: ถ้ามีผู้เช่าหลายห้อง ต้องแยกยื่นภาษีแต่ละห้องหรือไม่?

ตอบ: ไม่จำเป็น ให้รวมรายได้ค่าเช่าจากทุกห้องเป็นยอดรวม แล้วหักค่าใช้จ่ายและคำนวณภาษีรวมกันในแบบเดียว อย่างไรก็ตาม หากแต่ละยูนิตมีประเภทการใช้งานต่างกัน (เช่น บางยูนิตให้เช่าพักอาศัย บางยูนิตให้เช่าเชิงพาณิชย์) อาจมีผลต่ออัตราหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา

สรุป

รายได้ค่าเช่าในประเทศไทยมีภาระภาษีหลายประเภทที่เชื่อมโยงกัน ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (อัตราก้าวหน้า 0–35%) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอากรแสตมป์บนสัญญาเช่า การเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม การจัดเก็บเอกสารครบถ้วน และการยื่นภาษีตรงเวลาเป็นหัวใจสำคัญของการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้อง

👉 ลงทะเบียนที่ cleemo.com