Tasación de vivienda y ChatGPT: el papel de la inmobiliaria

Un vendedor que pregunta a ChatGPT, a Gemini, al Modo IA de Google o a Perplexity cuánto vale su piso recibe una respuesta construida con páginas web y con lo que el modelo aprendió, sin que nadie vea la vivienda, y los propios editores advierten de que puede ser incorrecta. La inmobiliaria que quiere aparecer y ser útil en ese momento publica lo que una IA no puede comprobar: su método de valoración, precios con fuente y fecha, un formulario corto y una respuesta rápida.

Fuentes: los editores, el BOE, el Catastro, el Colegio de Registradores y el INE, leídos el 6 de noviembre de 2026. No se reproduce ninguna conversación con una IA.

¿Los vendedores preguntan de verdad a una IA?

No hemos encontrado ningún estudio español, publicado por su autor con su muestra y su fecha, que mida cuántos propietarios piden una valoración a una IA. No damos, pues, ninguna cifra.

Las herramientas, en cambio, están al alcance de cualquier vendedor. Google empezó a desplegar el Modo IA en España el 8 de octubre de 2025, y su ayuda de la Búsqueda incluye España, México, Argentina o Colombia entre los países de las Vistas creadas con IA. En el Modo IA, según la documentación de Google, los usuarios pueden hacer «preguntas con matices que antes requerían hacer varias búsquedas».

Lo que responden las IA, según sus editores

ChatGPT

Según la ayuda de OpenAI sobre la búsqueda, «ChatGPT puede buscar automáticamente en la web cuando tu pregunta pueda beneficiarse de información actual». Con otros proveedores de búsqueda, «suele reformular tu consulta en una o varias consultas específicas», y las respuestas «pueden incluir citas». Pero: «Los resultados de búsqueda y las citas pueden estar incompletos, desactualizados o ser incorrectos.»

La página «¿Dice ChatGPT la verdad?» añade que ChatGPT «puede generar respuestas incorrectas o engañosas» y que «A veces puede parecer seguro de lo que dice, incluso cuando se equivoca». Sin la búsqueda, «las respuestas se basan en lo que el modelo ha aprendido durante el entrenamiento». El consejo de OpenAI: «Usa ChatGPT como primer borrador, no como fuente final.»

Google: Vistas creadas con IA, Modo IA y Gemini

Para responder, las Vistas creadas con IA y el Modo IA pueden hacer, según Google, un «envío de varias búsquedas relacionadas a través de subtemas y fuentes de datos». La ayuda advierte: «Las respuestas de la IA pueden contener errores.»

En Gemini, «No todas las respuestas incluyen enlaces relacionados o fuentes», según su ayuda.

Perplexity

Perplexity se presenta como un motor de respuestas que «busca en la web, identifica fuentes fiables y sintetiza la información», y añade: «te recomendamos que verifiques las fuentes». Su centro de ayuda precisa: «Cada respuesta incluye citas numeradas que enlazan a las fuentes originales».

Estas herramientas responden con lo publicado y legible. Si la web de la inmobiliaria calla sus precios y su método, la respuesta se hace con las páginas de otros.

Los precios públicos, y lo que no dicen

Las fuentes oficiales que hemos leído dan un valor fiscal por inmueble, el del Catastro, y estadísticas agregadas. Ninguna da el precio de una venta concreta.

El valor de referencia del Catastro

La Ley del Catastro Inmobiliario (disposición final tercera) encarga a la Dirección General del Catastro un valor de referencia para cada inmueble, «resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas». Se calcula «a partir de los datos obrantes en el Catastro» y «con el límite del valor de mercado». Se aplica un factor de minoración de 0,9.

Según las preguntas frecuentes del Catastro, el cálculo parte de un módulo de valor medio por zona y tiene en cuenta «las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación». Es la base mínima de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Sucesiones y Donaciones. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, identificándose con el DNI, certificado digital o Cl@ve; los mapas de valores para 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026.

Es un valor fiscal, calculado sin visita, y algunos inmuebles no lo tienen.

La Estadística Registral Inmobiliaria

El Colegio de Registradores publica cada trimestre la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI), con «información agregada». La del tercer trimestre de 2026 es la publicación nº 90, de noviembre. Su metodología marca los límites:

• la fecha de inscripción «Tiene una demora media de 45 días sobre la fecha de la escritura»;
• solo cuenta compraventas «con transmisión del 100% del dominio»;
• el precio es el declarado por comprador y vendedor en la escritura;
• toma «como referencia la superficie construida».

Sus precios por metro cuadrado se detienen en las capitales de provincia. Hay además una serie abierta por provincias, con licencia Open Database License 1.0, actualizada el 24 de agosto de 2026.

Notarios e INE

El Portal Estadístico del Notariado anuncia precios por metro cuadrado basados en escrituras, pero no pudimos leerlo desde fuera de España: no citamos sus datos. El Índice de Precios de Vivienda del INE mide la evolución: en el segundo trimestre de 2026, su tasa anual «se situó en el 12,2%». Es un índice, no un precio.

Una cocina reformada, un interior sin luz, un cuarto sin ascensor: ni el Catastro ni el Registro lo han visto. El vendedor puede contárselo a una IA, pero nadie lo ha comprobado. Ese es el trabajo de la visita.

En América Latina, cada país tiene su catastro y sus reglas de avalúo: el método sirve, las normas citadas son españolas.

Valoración de la inmobiliaria, valoración automática y tasación oficial: tres cosas distintas

La Ley 10/2003 (artículo 3) permite ejercer la intermediación inmobiliaria «sin necesidad de estar en posesión de título alguno», sin perjuicio de las normas de protección de los consumidores. No hemos encontrado una norma estatal sobre la valoración de una inmobiliaria; mire las de su comunidad autónoma.

La tasación oficial es otra cosa. Para un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 (artículo 13) exige que el inmueble sea «objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo». La hace una sociedad o un servicio de tasación, o un profesional homologado, «independiente del prestamista», según la Orden ECO/805/2003. El Banco de España homologa a las sociedades de tasación y las inscribe en un registro especial (Real Decreto 775/1997).

La Orden pide lo que una IA no puede hacer: «inspección ocular por parte de un técnico competente» entre las comprobaciones mínimas (artículo 7). El certificado caduca «a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe» (artículo 62). Desde el 12 de agosto de 2025, su artículo 15 bis admite modelos automatizados, pero en manos de las sociedades de tasación, para ciertas finalidades financieras y para inmuebles con «un cierto grado de homogeneidad».

La Ley 2/1981 del mercado hipotecario, en su artículo sobre las sanciones de la tasación, se ocupa también de quienes, «sin estar homologadas para ejercer actividades de tasación ofrezcan al público su realización». Y obliga al banco «a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente», si la certifica un tasador homologado y no ha caducado. Nuestra lectura, que no es un asesoramiento jurídico: la agencia ofrece una «valoración», nunca una «tasación oficial».

Aparecer y ser útil cuando el vendedor pregunta

1. Una página «valoración» que explique su método

No un botón «valore su piso en dos minutos», sino una página que diga cómo valora la agencia: ventas comparables, visita, plazo, documento entregado. La guía de Google para la búsqueda con IA generativa va en ese sentido: «una reseña de primera mano ofrece una perspectiva única basada en la experiencia personal».

Para Google, la página «debe estar indexada y cumplir los requisitos técnicos de la Búsqueda para poder mostrarse en la Búsqueda de Google con un fragmento». Para ChatGPT, OpenAI pide que se permita «que OAI-Searchbot lo rastree». Nuestro artículo sobre cómo ser recomendada por ChatGPT y las IA detalla estos ajustes.

2. Los precios de sus barrios, con fuente y fecha

Una frase citable da zona, periodo, tipo de vivienda, número de ventas, fuente y fecha. Publique cifras agregadas, no la lista de ventas con dirección. Nuestra guía de las páginas de barrio explica qué se puede publicar.

3. Decir qué es su valoración

Escríbalo en la página: la valoración de la agencia no es una tasación oficial. La tasación para la hipoteca la hará un tasador homologado.

4. Un formulario que pida solo lo necesario

El RGPD (artículo 5, texto publicado en el BOE) exige datos «adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados». Para llamar a un vendedor bastan municipio o dirección, tipo de vivienda, superficie aproximada, nombre, teléfono o correo y franja horaria. La LOPDGDD (artículo 11) permite informar por capas: identidad del responsable, finalidad y derechos en el formulario, con un enlace al resto.

Para el teléfono, la Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones (artículo 66.1.b) reconoce el derecho «a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial», salvo consentimiento previo u otra base del artículo 6.1 del RGPD. La Circular 1/2023 de la AEPD admite el interés legítimo, pero no presume la expectativa razonable del interesado cuando no hay «relación contractual vigente, solicitud o interacción previa y realizada durante el último año». Al inicio de cada llamada, hay que decir quién llama, con qué fin comercial y cómo oponerse.

Nuestra lectura, que no es un asesoramiento jurídico: devolver la llamada que el vendedor pidió responde a su solicitud, y se limita a ella. Para otras ofertas, prevea una casilla sin marcar: según el RGPD, «el silencio, las casillas ya marcadas o la inacción no deben constituir consentimiento».

5. El Perfil de Empresa y las reseñas

Según la guía de Google, usar los «Perfiles de Empresa en Google puede ayudar a que tus productos y servicios se muestren tanto en las respuestas de la IA como en otros resultados de la Búsqueda de Google». Y para el posicionamiento local: «Cuantas más reseñas y valoraciones positivas, mejor será el posicionamiento local de una empresa.»

6. Responder rápido

Llame el mismo día, proponga una visita y explique la diferencia entre la cifra de la IA, el valor de referencia y sus ventas comparables.

Lo que hay que hacer este mes

1. Hacer la pregunta a las IA para una vivienda tipo de su zona, y anotar las fuentes citadas.
2. Escribir la página «valoración»: método, visita, plazo, documento entregado.
3. Añadir la frase «Nuestra valoración no es una tasación oficial».
4. Publicar el precio medio de sus ventas por barrio, con número de operaciones, periodo y el dato oficial fechado.
5. Reducir el formulario a los campos útiles, con información básica y casilla sin marcar.
6. Comprobar la indexación (herramienta de inspección de URLs de Search Console) y que robots.txt no excluya a OAI-SearchBot ni a PerplexityBot.
7. Actualizar el Perfil de Empresa en Google y pedir una reseña tras cada venta.
8. Fijar un plazo de llamada en el equipo, y cumplirlo.

Un ejemplo de inmobiliaria

Inmobiliaria Patio Azul, ficticia, trabaja en Triana, Los Remedios y Nervión, en Sevilla. Le llegan vendedores con la cifra de una IA, y su formulario de «valoración gratuita» tenía catorce campos.

En un mes publica una página «Cómo valoramos su piso» firmada por su agente: ventas comparables, puntos revisados en la visita, contenido del informe, que no es una tasación oficial. Da el precio medio de sus ventas en los tres barrios, con número de operaciones y periodo, y el dato provincial de la serie abierta del Registro, con su fecha. El formulario pasa a seis campos, y cada solicitud recibe una llamada el mismo día. Nada garantiza que una IA la cite, pero dice lo que ninguna otra página puede decir por ella.

Lo que ofrece Cleemo

Una página de valoración solo sirve si se atienden las solicitudes. Cleemo App reúne la compraventa, la gestión de alquileres y el CRM en una misma aplicación, que puede usarse sin IA. Cada agencia tiene su asistente de IA, aislado del de las demás: encuentra información en sus expedientes, lee sus documentos, prepara un anuncio o un borrador de respuesta y espera su aprobación. Las acciones del asistente quedan registradas.

Preguntas frecuentes

¿Puede ChatGPT hacer la tasación de mi vivienda?

No. Responde con páginas web o con lo que el modelo aprendió, sin ver la vivienda, y OpenAI advierte de que «puede generar respuestas incorrectas o engañosas». Una tasación oficial exige la inspección ocular de un técnico competente y la firma de un tasador homologado.

¿Qué diferencia hay entre la valoración de una inmobiliaria y una tasación oficial?

La valoración es la opinión de precio del agente, sin norma estatal que la regule. La tasación oficial sigue la Orden ECO/805/2003: visita de un técnico competente, tasador homologado, certificado válido seis meses. Es la que pide una hipoteca.

¿El valor de referencia del Catastro es lo que vale mi piso?

No necesariamente. Es un valor fiscal, calculado sin visita con los datos del Catastro y los precios escriturados, y un factor de minoración de 0,9 para no superar el valor de mercado. Es la base mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

¿Cómo aparece una inmobiliaria cuando un vendedor pide una valoración a una IA?

Nada lo garantiza: OpenAI escribe que «No se garantiza ninguna posición». Una página de valoración indexada, precios con fuente y fecha, un Perfil de Empresa al día y reseñas dan a las IA una materia propia de la agencia.

¿Puede la inmobiliaria llamar a un vendedor que pidió una valoración en su web?

Sí, para responder a su solicitud: es nuestra lectura de la Ley 11/2022 y de la Circular 1/2023 de la AEPD, que tiene en cuenta la «solicitud o interacción previa» del interesado. Para otras ofertas, hace falta su consentimiento, con una casilla sin marcar.

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