Immobilienmakler und ChatGPT: So wird Ihr Maklerbüro empfohlen

ChatGPT, Perplexity, Gemini und Copilot wählen einen Immobilienmakler nicht nach Zufall: Bei einer Frage starten sie Websuchen und zitieren die Websites, Unternehmenseinträge und Rezensionen, die sie dort finden. Ein Maklerbüro wird empfohlen, wenn diese drei Quellen die gestellte Frage klar beantworten, und kaufen lässt sich der Platz nicht: OpenAI schließt jeden Einfluss von Werbetreibenden auf die Antworten aus, Google jedes bezahlte bessere lokale Ranking.

Dieser Leitfaden zeigt, wie jedes Tool seine Quellen findet, so wie es die Anbieter selbst beschreiben, und welche Handgriffe ein Maklerbüro diese Woche selbst erledigen kann. Er ergänzt unseren Leitfaden zu SEO für Immobilienmakler in Google und der KI-Suche.

Was Menschen die KI fragen

Ein Verkäufer tippt nicht mehr nur „Immobilienmakler Nürnberg“ oder „bester Immobilienmakler Nürnberg“. Er schreibt einen ganzen Satz: „Welchen Makler kannst du mir für den Verkauf eines Einfamilienhauses mit 120 m² in Fürth empfehlen?“, „Was ist eine Dreizimmerwohnung mit 65 m² in Graz-Geidorf wert, und wer macht eine seriöse Immobilienbewertung?“, „Welches Maklerbüro in Linz vermietet zuverlässig Eigentumswohnungen?“ Diese Beispiele sind erfunden, aber sie haben alle dieselbe Form: ein genauer Bedarf und ein Ort.

Die Nutzung ist bereits verbreitet und wächst. Laut einer Bitkom-Umfrage vom 28. April 2026 (1.003 telefonisch Befragte ab 16 Jahren, Kalenderwochen 8 bis 11 des Jahres 2026) setzen 58 Prozent der Menschen in Deutschland KI ein, 34 Prozent mindestens einmal pro Woche. Von den KI-Nutzenden verwenden 71 Prozent ChatGPT, 50 Prozent Gemini, 43 Prozent Microsoft Copilot und 7 Prozent Perplexity. Im November 2025 meldete Bitkom außerdem, dass die Hälfte der Internetnutzer (50 Prozent) zumindest manchmal einen KI-Chat statt der klassischen Internetsuche verwendet. In Österreich nutzten laut Statistik Austria 2025 bereits 39 Prozent der 16- bis 74-Jährigen generative KI, 11 Prozentpunkte mehr als 2024 (5.550 Befragte, April bis Juli 2025).

Bei der Immobiliensuche ist die KI dagegen noch die Ausnahme. Wer sich jetzt vorbereitet, ist früh dran. In einer Bitkom-Umfrage vom 31. Oktober 2025 hatten von den 402 Befragten, die in den vergangenen fünf Jahren eine Wohnung oder ein Haus gesucht hatten, nur 2 Prozent schon einmal über KI-Chatbots gesucht. 81 Prozent nutzten Online-Portale wie ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen.

Wie jedes Tool seine Quellen auswählt

Die vier Tools arbeiten nach demselben Muster: Sie zerlegen die Frage in Suchanfragen, lesen die Ergebnisse und schreiben eine Antwort mit Links. Unterschiedlich sind der Index, den sie abfragen, und das Gewicht, das sie Unternehmenseinträgen und Rezensionen geben.

ChatGPT

Laut der OpenAI-Hilfe zur Websuche formuliert die ChatGPT-Suche eine Frage „üblicherweise in eine oder mehrere gezielte Anfragen um“, die sie an andere Suchanbieter sendet. Für lokale Fragen kann ChatGPT den ungefähren Standort über die IP-Adresse ermitteln und ihn an Drittanbieter weitergeben, die „Einträge zu Geschäften in der Nähe“ liefern. Unter iOS und Android kann die Antwort eine Karte enthalten.

OpenAI schreibt auch: „Eine Platzierung ist nicht garantiert.“ Die Bedingung für die Aufnahme: OAI-SearchBot das Crawlen der Website erlauben und sicherstellen, dass der Websitehost oder das Content Delivery Network den Datenverkehr von den veröffentlichten IP-Adressen dieses Roboters zulässt. Die Seite zu den Robotern von OpenAI ergänzt, dass eine Website, die OAI-SearchBot sperrt, nicht mehr in den Suchantworten von ChatGPT erscheint, höchstens noch als Navigationslink. Eine Änderung der robots.txt wirkt dort nach etwa 24 Stunden.

Perplexity

Perplexity beschreibt sich als Answer Engine, die „das Web durchsucht, vertrauenswürdige Quellen identifiziert“ und daraus Antworten zusammenfasst (Perplexity-Hilfe). Jede Antwort enthält nummerierte Quellenangaben mit Links zu den Originalquellen. Den Suchindex baut Perplexity auch mit Crawlern von Drittanbietern auf. Die Dokumentation der Roboter empfiehlt, PerplexityBot in der robots.txt zuzulassen und Anfragen aus den veröffentlichten IP-Bereichen zu erlauben, damit die Website in den Ergebnissen erscheint.

Perplexity vergibt außerdem Labels an manche Quellen. Laut der Seite zu den Quellen-Labels bewertet Perplexity „die gesamte Website, aus der eine Quelle stammt, nicht die einzelne Seite“. Eine der Prüffragen lautet: „Trennt sie Nachrichten von Werbung und Meinung?“ Für eine Maklerwebsite heißt das: Ratgebertexte und Werbung sichtbar trennen.

Gemini und der KI-Modus von Google

Google verlangt wenig: Um als Link in Übersichten mit KI oder im KI-Modus zu erscheinen, muss eine Seite „indexiert und für die Anzeige in der Google Suche mit einem Snippet geeignet sein“. Es gelten keine zusätzlichen technischen Anforderungen. Google rät außerdem zu prüfen, ob die Informationen im Unternehmensprofil auf dem neuesten Stand sind. Den KI-Modus führt Google seit dem 8. Oktober 2025 in Deutschland, Österreich und der Schweiz ein. Er greift laut Google auch auf Google Maps und den Knowledge Graph zurück.

Für Orte kann Gemini laut der Gemini-Hilfe aus Google Maps „Adressen, Beschreibungen, Websites, Bewertungen und Öffnungszeiten eines Orts“ heraussuchen. Das Unternehmensprofil und seine Rezensionen werden also direkt gelesen.

Copilot und Bing

Microsoft schreibt in seinen Webmaster-Richtlinien, dass Bing und Copilot auf demselben Fundament aus Crawling, Indexierung und Ranking beruhen. Im Februar 2026 hat Bing die Bing Webmaster Tools um den Bericht AI Performance erweitert, der zeigt, wann eine Website in den Antworten von Copilot zitiert wird. Derselbe Beitrag rät Unternehmen, sich bei Bing Places for Business einzutragen, damit Adresse, Öffnungszeiten und Kontaktdaten aktuell bleiben und in KI-generierte Antworten aufgenommen werden können.

Was die Studien messen

Eine veröffentlichte Studie zu Maklerbüros in Deutschland oder Österreich haben wir nicht gefunden. Die verfügbaren Studien stammen aus den USA oder sind international, und sie messen lokale Suchanfragen aller Branchen. Sie zeigen trotzdem eine klare Richtung: Die KI zitiert vor allem die Websites der Unternehmen und ihre Einträge.

• BrightLocal hat mehr als 200.000 lokale Suchen in ChatGPT, im KI-Modus und in den Übersichten mit KI ausgewertet, für rund 1.300 Unternehmensstandorte (Studie vom 16. September 2026). Die Websites der Unternehmen machen 42 Prozent der Quellenangaben aus, das Google Unternehmensprofil 28,5 Prozent. ChatGPT nutzt das Google-Profil dagegen kaum.
• Steady Demand hat im August 2026 in 50 Metropolregionen rund 4.000 Fragen an den KI-Modus und ebenso viele an die Übersichten mit KI gestellt (Analyse, überarbeitet am 9. September 2026). Bei lokalen Fragen führten 79,8 Prozent der Quellenangaben des KI-Modus zu Google Maps oder zum Unternehmensprofil und 12,8 Prozent zur Website des Unternehmens. Die Übersichten mit KI machen es umgekehrt: 70,7 Prozent ihrer Quellenangaben führen zur Website des Unternehmens.
• Eine weitere Analyse von Steady Demand mit 1.500 lokalen Fragen an Gemini stellt fest, dass dieselbe Frage, zweimal gestellt, nur in etwa 41 Prozent der Fälle dieselben Quellen liefert.

Die Lehre für ein Maklerbüro: Website und Unternehmensprofil sind keine Entweder-oder-Frage. Je nach Tool und Frage wird mal das eine, mal das andere zitiert, und die zitierten Quellen ändern sich von Anfrage zu Anfrage.

Was dafür sorgt, dass ein Maklerbüro zitiert wird

Eine Website, die Roboter lesen können

Der erste Filter ist technisch. Sperren die robots.txt oder die Firewall des Hosters OAI-SearchBot, PerplexityBot, Googlebot oder Bingbot, existiert das Maklerbüro für das betreffende Tool nicht. Wichtige Inhalte gehören in den Text, nicht in ein Bild oder ein PDF.

Seiten, die genau die gestellte Frage beantworten

Eine KI zitiert die Seite, die die gestellte Frage beantwortet. Eine Seite „Haus verkaufen in Fürth“, die die vom Büro beobachtete Vermarktungsdauer, die Provision, die nötigen Unterlagen und die betreuten Stadtteile nennt, wird eher übernommen als eine allgemeine Startseite. Jeder Absatz trägt einen Gedanken, jede Zahl ein Datum.

Vollständige und einheitliche Unternehmenseinträge

Das Google Unternehmensprofil und der Eintrag bei Bing Places tragen denselben Namen, dieselbe Adresse, dieselbe Telefonnummer und dieselben Öffnungszeiten wie die Website. Laut der Google-Hilfe basieren lokale Suchergebnisse „hauptsächlich auf Relevanz, Entfernung und Beliebtheit“. Und weiter: „Je mehr Rezensionen und positive Bewertungen Ihr Unternehmen erhält, desto besser kann das Ranking in lokalen Suchergebnissen ausfallen.“

Echte, zahlreiche und aktuelle Rezensionen

Rezensionen zählen doppelt: für das lokale Ranking und als Material, das Gemini in Google Maps liest. Google erlaubt, per Google-Link oder QR-Code um eine Rezension zu bitten, empfiehlt, auf Rezensionen zu antworten, und hält fest, dass eine Mischung aus positiven und negativen Rezensionen oft glaubwürdiger wirkt. Die Richtlinien für Nutzerbeiträge verbieten es dagegen, „Kundinnen und Kunden gezielt um positive Rezensionen zu bitten“, also nur die zufriedenen Kunden anzusprechen.

Die Handgriffe für diese Woche

1. Testen. Fünf typische Fragen an ChatGPT, Perplexity, Gemini und Copilot stellen (verkaufen, vermieten, Immobilienbewertung, Mietverwaltung, „Makler empfehlen“), jeweils mit Ihrer Stadt und Ihrem Stadtteil. Notieren, welche Maklerbüros genannt werden und welche Quellen erscheinen.
2. Die robots.txt lesen (ihre-domain.de/robots.txt) und Ihren Dienstleister fragen, ob seine Firewall KI-Roboter blockiert.
3. Das Google Unternehmensprofil überarbeiten: Hauptkategorie, Öffnungszeiten, Link zur Website, Fotos von Büro und Team.
4. Den Eintrag bei Bing Places for Business anlegen oder übernehmen. Microsoft bietet ihn kostenlos an.
5. Jeden Kunden um eine Rezension bitten, nach einem Verkauf, einer Vermietung oder einer Schlüsselübergabe, ohne Gegenleistung, und auf Rezensionen antworten, auch auf negative.
6. Drei Antwortseiten schreiben: Verkaufen in Ihrem Gebiet, Vermieten oder Verwalten einer Immobilie, Ihre Provision und was sie abdeckt.
7. Bing Webmaster Tools einrichten, neben der Google Search Console. Laut Google werden Auftritte in Übersichten mit KI und im KI-Modus im Suchtraffic der Search Console mitgezählt.

Was nichts bringt oder schadet

• Bezahlen. Google schreibt: „Ein besseres lokales Ranking bei Google kann nicht eingefordert werden, auch nicht gegen Bezahlung.“ OpenAI hat am 9. Februar 2026 in den USA begonnen, Anzeigen zu testen, und stellt klar, dass Werbetreibende keinerlei Möglichkeit haben, die Antworten von ChatGPT zu beeinflussen, zu bewerten oder zu ändern. Bei Perplexity haben Zahlungen keinen Einfluss auf das Label einer Website.
• Eine Sonderdatei für die KI. Google schreibt, dass man keine „KI-Textdateien“ und keine speziellen strukturierten Daten erstellen muss, um in seinen KI-Funktionen zu erscheinen.
• Versteckte Anweisungen an die KI. Microsoft warnt, dass Inhalte, die die Sprachmodelle von Bing oder Copilot manipulieren sollen, die Sichtbarkeit verringern oder zum Ausschluss führen können.
• Gefälschte Rezensionen. In Deutschland ist nach dem Anhang zum UWG (Nr. 23c) „die Übermittlung oder Beauftragung gefälschter Bewertungen oder Empfehlungen von Verbrauchern“ gegenüber Verbrauchern stets unzulässig. Mitbewerber, Verbraucherverbände und die anderen in § 8 UWG genannten Stellen können Beseitigung und Unterlassung verlangen. Wer vorsätzlich oder fahrlässig handelt, schuldet nach § 9 UWG Mitbewerbern Schadensersatz, ebenso Verbrauchern, die dadurch eine Entscheidung getroffen haben, die sie sonst nicht getroffen hätten.

Zeigt das Maklerbüro Rezensionen auf der eigenen Website, gelten nach § 5b Abs. 3 UWG Informationen darüber als wesentlich, ob und wie es sicherstellt, dass die Bewertungen von Kunden stammen, die die Leistung tatsächlich genutzt oder erworben haben. Und nach Nr. 23b des Anhangs darf es nicht behaupten, die Bewertungen stammten von echten Kunden, ohne das mit angemessenen und verhältnismäßigen Maßnahmen geprüft zu haben.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nehmen wir ein fiktives Maklerbüro mit drei Personen in Fürth. Bei seinen fünf Testfragen stellt es fest, dass ChatGPT zwei überregionale Maklerketten und ein Branchenverzeichnis nennt und dass Gemini das Büro einmal erwähnt, mit 4,2 Sternen aus 18 Rezensionen, von denen die Hälfte ohne Antwort ist.

In vier Wochen beantwortet es alle Rezensionen und bittet jeden Kunden des Monats um eine neue. Es legt seinen Eintrag bei Bing Places mit denselben Angaben wie im Google Unternehmensprofil an. Es veröffentlicht außerdem zwei Seiten: „Haus verkaufen in Fürth“ und „Immobilienbewertung in Fürth und im Nürnberger Westen“. Jede Seite nennt die Provision, datierte durchschnittliche Vermarktungsdauern und eine kurze FAQ. Im Folgemonat stellt das Büro dieselben Fragen erneut und notiert die Änderungen. Ein Ergebnis ist nicht garantiert, aber das Büro weiß jetzt, was jedes Tool von ihm sieht.

Was Cleemo anbietet

Cleemo ist eine Immobiliensoftware mit KI-Agenten für Maklerbüros. Bei Cleemo hat jedes Maklerbüro seinen eigenen KI-Assistenten, abgeschottet von den anderen Büros. Er findet eine Information in Ihren Akten, liest Ihre Dokumente (PDF, Word oder Excel), bereitet ein Inserat oder einen Antwortentwurf vor und wartet dann auf Ihre Freigabe. Ein Inserat wird erst nach Ihrer Bestätigung veröffentlicht, keine Nachricht geht ohne Ihre Freigabe hinaus, und die Aktionen des Assistenten werden protokolliert. Cleemo AI arbeitet in Cleemo App oder rund um Ihre bisherige Software, je nach deren Zugängen; jedes Tool wird im Einzelfall geprüft. Beratung, Verhandlung und Entscheidung bleiben bei Ihnen. Mehr dazu auf der Seite KI-Mitarbeitende.

Häufig gestellte Fragen

Warum empfiehlt ChatGPT einen anderen Immobilienmakler und nicht mein Maklerbüro?

ChatGPT zitiert die Seiten und Einträge, die seine Suchen zur gestellten Frage finden. Hat ein Mitbewerber eine Seite, die genau diese Frage beantwortet, oder steht er in den Verzeichnissen und Einträgen, die das Tool abfragt, wird er vor Ihnen genannt. Prüfen Sie zuerst, ob OAI-SearchBot Ihre Website lesen kann, und schreiben Sie dann die Seite, die die Frage beantwortet.

Kann man bezahlen, damit ChatGPT oder Perplexity ein Maklerbüro empfiehlt?

Nein. OpenAI schreibt, dass Werbetreibende keinerlei Möglichkeit haben, die Antworten von ChatGPT zu beeinflussen, zu bewerten oder zu ändern, und dass Anzeigen immer getrennt und klar gekennzeichnet sind. Perplexity schreibt, dass Partnerschaften und Zahlungen keinen Einfluss auf das Label einer Website haben.

Zählen Google-Rezensionen für die KI-Suche?

Ja, zumindest für die Tools von Google. Gemini kann die Bewertungen eines Orts aus Google Maps übernehmen, und der KI-Modus greift auf Google Maps zurück. Laut der BrightLocal-Studie vom September 2026 nutzt ChatGPT das Google Unternehmensprofil dagegen kaum.

Wie lange dauert es, bis eine KI eine Änderung berücksichtigt?

Das hängt von der Änderung ab. OpenAI gibt an, dass eine Änderung der robots.txt für die Suche von ChatGPT nach etwa 24 Stunden wirkt. Eine neue Seite muss erst gecrawlt und indexiert werden, und dafür nennt kein Anbieter eine feste Frist.

Warum ändert sich die Antwort von Mal zu Mal?

Die Tools starten bei jeder Frage neue Suchen, und deren Ergebnisse ändern sich. In einer Analyse von Steady Demand mit 1.500 lokalen Fragen an Gemini lieferte dieselbe Frage, zweimal gestellt, nur in etwa 41 Prozent der Fälle dieselben Quellen. Testen Sie deshalb mehrmals und verfolgen Sie eine Tendenz statt einer einzelnen Antwort.

Braucht ein Maklerbüro einen Eintrag bei Bing Places, wenn es schon ein Google Unternehmensprofil hat?

Er ist nützlich, weil Copilot auf dem Bing-Index aufbaut und Microsoft Bing Places empfiehlt, damit Adresse, Öffnungszeiten und Kontaktdaten in KI-generierte Antworten aufgenommen werden können. Der Eintrag ist kostenlos. Verwenden Sie dieselben Angaben wie im Google Unternehmensprofil.

Wie erkenne ich, ob meine Website von einer KI zitiert wird?

Die Google Search Console zählt Auftritte in Übersichten mit KI und im KI-Modus zum gesamten Suchtraffic, im Leistungsbericht unter dem Suchtyp „Web“. Bing Webmaster Tools hat einen Bericht AI Performance, der Zitate in Copilot zeigt. Für ChatGPT und Perplexity bleibt der einfachste Weg, jeden Monat dieselben Fragen zu stellen und die zitierten Quellen zu notieren.

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