SEO für Immobilienmakler: Leitfaden für Google und KI-Suche 2026

SEO für Immobilienmakler besteht 2026 aus vier Baustellen: einem vollständigen Google Unternehmensprofil für die lokale Suche, Seiten, die die echten Fragen von Verkäufern und Käufern beantworten, einer Technik, die Suchroboter lesen lässt, und Bekanntheit durch Rezensionen und Links. Für KI-Suchmaschinen gibt es kein Sonderrezept: Google schreibt, dass für Übersichten mit KI und den KI-Modus keine speziellen Optimierungen erforderlich sind, und ChatGPT, Perplexity oder Claude brauchen vor allem Suchroboter, die die Website lesen dürfen.

Was sich 2026 für Maklerbüros geändert hat

Vier datierte Fakten zeigen, warum es nicht mehr nur um die klassischen Links von Google geht.

• Laut einer Bitkom-Umfrage vom 28. April 2026 setzen 58 Prozent der Menschen ab 16 Jahren in Deutschland KI ein, 34 Prozent mindestens einmal pro Woche (1.003 telefonisch Befragte, Kalenderwochen 8 bis 11 des Jahres 2026).
• Im November 2025 meldete Bitkom, dass die Hälfte der befragten Internetnutzer (50 Prozent) zumindest manchmal einen KI-Chat statt der klassischen Internetsuche verwendet. Nur 36 Prozent finden, dass die KI ihre Antworten ausreichend mit Links belegt.
• In Österreich nutzten 2025 laut Statistik Austria 39 Prozent der Bevölkerung generative KI-Tools wie ChatGPT, 11 Prozentpunkte mehr als 2024 und mehr als der EU-Schnitt von 33 Prozent.
• Am 8. Oktober 2025 hat Google den KI-Modus in Deutschland, Österreich und der Schweiz gestartet. Laut Google stellten frühe Nutzer dort Fragen, die zwei- bis dreimal so lang waren wie übliche Suchanfragen.

Eine lange Frage klingt zum Beispiel so: „Welcher Makler verkauft eine Dreizimmerwohnung in Bahnhofsnähe am schnellsten, und was muss ich als Verkäufer vorbereiten?“ Google erklärt, dass Übersichten mit KI und der KI-Modus dafür das „Abfrage-Fan-out-Verfahren“ nutzen können: mehrere ähnliche Suchanfragen zu Unterthemen (KI-Funktionen und deine Website). Jede Teilfrage ist eine Gelegenheit, zitiert zu werden, sofern eine Seite des Büros sie beantwortet.

SEO und GEO: Worum geht es?

SEO (Suchmaschinenoptimierung) umfasst alles, was dafür sorgt, dass eine Seite in den Ergebnissen von Suchmaschinen erscheint: in den klassischen Links und in den lokalen Ergebnissen.

GEO (Generative Engine Optimization) umfasst alles, was dafür sorgt, dass eine KI-Suche wie ChatGPT, Perplexity, Gemini oder der KI-Modus von Google eine Seite zitiert oder ein Maklerbüro in ihrer Antwort nennt.

Beides überschneidet sich stark. Google schreibt: „Es gibt keine zusätzlichen Anforderungen, um in Übersichten mit KI oder im KI-Modus zu erscheinen, und auch keine anderen speziellen Optimierungen sind erforderlich.“ Um dort als Link zu erscheinen, muss eine Seite „indexiert und für die Anzeige in der Google Suche mit einem Snippet geeignet sein“.

Seit dem 31. August 2026 zeigt der Leistungsbericht zu generativen KI-Funktionen allen Websites weltweit, wie oft ihre Links in Übersichten mit KI und im KI-Modus erschienen sind.

Baustelle 1: das Google Unternehmensprofil

Für die lokale Suche nennt Google seine Kriterien: „Lokale Suchergebnisse basieren hauptsächlich auf Relevanz, Entfernung und Beliebtheit.“ Relevanz heißt: Passt das Profil zur Suchanfrage? Entfernung ist der Abstand zwischen Büro und suchender Person. Die Bekanntheit stützt sich unter anderem auf Informationen wie „der Anzahl der Websites, die auf Ihr Unternehmen verweisen, und der Anzahl der Rezensionen, die Sie erhalten haben“ (Ranking in lokalen Suchergebnissen auf Google verbessern).

An der Entfernung lässt sich nichts ändern. Am Rest schon:

• Der echte Name, sonst nichts. Der Name vom Schild am Büro, von der Website und vom Briefpapier. Zusätze wie „kostenlose Immobilienbewertung“ oder der Stadtteil verstoßen gegen die Richtlinien für die Präsentation Ihres Unternehmens auf Google. Sie schließen Marketingslogans, Informationen zu Dienstleistungen und Standortinformationen im Namen aus; bei Verstößen kann das Profil gesperrt werden. Auch unnötige Zusätze wie „GmbH“ lehnt Google ab.
• Die genaue Adresse. Google verlangt dort „eine ganzjährige feste Beschilderung mit dem Namen des Unternehmens“. Für ein virtuelles Büro, also eine gemietete Postanschrift ohne tatsächlichen Standort, kann kein Profil erstellt werden.
• Passende Kategorien, so wenige wie möglich. Die Richtlinien sagen: „Verwenden Sie Kategorien nicht einfach als Keywords“.
• Makler im Team. Google zählt Immobilienmakler zu den unabhängigen Fachkräften: Arbeiten mehrere am selben Standort, bekommt das Büro ein eigenes Profil, und ein persönliches Profil trägt nur den Namen der Person.
• Die Öffnungszeiten, einschließlich spezieller Öffnungszeiten, etwa an Feiertagen.
• Fotos und Videos vom Büro, vom Team und vom Viertel.
• Die Bestätigung des Profils. Laut Google wird ein bestätigtes Unternehmen „mit größerer Wahrscheinlichkeit in den Suchergebnissen angezeigt“.
• Rezensionen, immer mit Antwort. Google schreibt: „Je mehr Rezensionen und positive Bewertungen Ihr Unternehmen erhält, desto besser kann das Ranking in lokalen Suchergebnissen ausfallen.“

Baustelle 2: Seiten, die echte Fragen beantworten

Google fasst seine Linie in Hilfreiche, vertrauenswürdige, nutzerorientierte Inhalte erstellen zusammen. Zu den Fragen für die Selbstbewertung gehören: „Bieten die Inhalte neuartige Informationen, Darstellungen in Berichtsform, Forschungsergebnisse oder Analysen?“ und „Ist es für deine Besucher offensichtlich, wer deine Inhalte erstellt hat?“

Für ein Maklerbüro ist die Liste der Seiten kurz:

1. Eine Seite pro Leistung (Verkauf, Vermietung, Mietverwaltung, Immobilienbewertung): was das Büro tut, für wen, in welchem Gebiet, in welchen Schritten.
2. Eine Seite pro Stadtteil, den Sie wirklich betreuen: welche Immobilien es dort gibt, was Käufer suchen, Verkehrsanbindung, Schulen, aktuelle Angebote.
3. Die Inserate auf der eigenen Website, jedes mit eigenem Text.
4. Eine Teamseite: wer die Makler sind, seit wann, für welches Gebiet. Das ist die Antwort auf Googles Frage nach dem Urheber. In Deutschland gehört ohnehin ein Impressum dazu: § 5 DDG verlangt unter anderem Name, Anschrift, Kontaktdaten und bei erlaubnispflichtiger Tätigkeit, etwa nach § 34c GewO, die zuständige Aufsichtsbehörde.
5. Ratgeber zu den Abläufen: welche Unterlagen ein Verkauf braucht (etwa Grundbuchauszug und Energieausweis), wie der Weg bis zum Notartermin aussieht und wie lange er dauert, wer die Maklerprovision zahlt.

Stadtteilseiten haben eine klare Grenze. Googles Spamrichtlinien nennen als Missbrauch von Brückenseiten „Mehrere Domainnamen oder Seiten, die auf bestimmte Regionen oder Städte ausgerichtet sind, die Nutzer jedoch alle zur selben Seite weiterleiten“. Fünfzig Seiten „Immobilienmakler + Ortsname“ mit gleichem Text fallen darunter. Auch die beliebte Ortsliste im Footer steht dort: Unter „überflüssige Keywords“ nennt Google „Textblöcke mit Städten und Regionen, für die eine Webseite im Ranking erscheinen möchte“. Und als Missbrauch gilt die „Verwendung von Tools mit generativer KI oder ähnlichen Tools, um viele Seiten zu generieren, ohne Nutzern einen Mehrwert zu bieten“.

Fiktives Beispiel. Ein Maklerbüro mit drei Personen arbeitet vor allem in zwei Stadtteilen einer mittelgroßen Stadt. Statt zwanzig Seiten für die Nachbargemeinden veröffentlicht es zwei vollständige Stadtteilseiten: welche Wohnungen und Häuser es dort gibt, was anrufende Käufer wissen wollen, die häufigsten Telefonfragen mit Antworten, die aktuellen Angebote. Diese Informationen haben die Portale nicht.

Schreiben, um zitiert zu werden

Damit ein Abschnitt in eine Antwort übernommen werden kann, muss er für sich allein verständlich sein:

• Eine klare Definition am Anfang der Seite: „Ein qualifizierter Alleinauftrag ist …“.
• Ein Gedanke pro Absatz, kurze Sätze.
• Datierte Zahlen mit Quelle.
• Eine FAQ mit den genauen Fragen der Kunden und Antworten, die für sich stehen.
• Das Wesentliche als Text. Google empfiehlt: „Sorge dafür, dass wichtige Inhalte in Textform verfügbar sind.“

Baustelle 3: eine Technik, die lesen lässt

Indexierung und Geschwindigkeit

Die Google Search Console zeigt, über welche Suchanfragen Nutzer auf die Website gelangen, mit Impressionen, Klicks und Position, und prüft die Indexabdeckung.

PageSpeed Insights misst die Geschwindigkeit. Für die drei Core Web Vitals gibt es veröffentlichte Schwellenwerte, gemessen am 75. Perzentil der Seitenaufrufe, getrennt nach Mobilgeräten und Desktop:

Google bestätigt: „Core Web Vitals werden von unseren Rankingsystemen genutzt.“ Zugleich gilt: „Die Google Suche versucht immer, die relevantesten Inhalte anzuzeigen, selbst wenn die Nutzerfreundlichkeit von Seiten in mancher Hinsicht unterdurchschnittlich ausfällt“ (Nutzerfreundlichkeit von Seiten bei Google). Geschwindigkeit entscheidet zwischen nützlichen Seiten; den Inhalt ersetzt sie nicht.

Die Roboter der KI-Suchmaschinen

OpenAI, Perplexity, Anthropic und Google veröffentlichen die Liste ihrer Roboter. Suchroboter bringen die Website in die Antworten; Trainingsroboter sammeln Inhalte für die Modelle.

Quellen: OpenAI, Perplexity, Anthropic, Google.

Der Handgriff: ihre-domain.de/robots.txt öffnen und prüfen, dass keine Regel Disallow: / einen Suchroboter trifft. Ein Maklerbüro, das empfohlen werden will, lässt OAI-SearchBot, PerplexityBot und Claude-SearchBot zu. Trainingsroboter sind eine unternehmerische Entscheidung. Eine Sperre von Google-Extended ändert nichts an der Google Suche, nimmt die Website aber aus der Fundierung der Antworten in Gemini-Apps. Außerdem gibt es seit dem 31. August 2026 weltweit eine Einstellung in der Search Console, mit der sich eine Website aus Übersichten mit KI, dem KI-Modus und den KI-Funktionen von Discover ausschließen kann. Standard ist die Teilnahme; ein Maklerbüro, das Kunden sucht, hat keinen Grund, das zu ändern.

Baustelle 4: Bekanntheit durch Rezensionen und Links

Die Bekanntheit hängt an der Zahl der Websites, die auf das Büro verweisen, und an der Zahl der Rezensionen. Drei Gewohnheiten helfen.

Lokale Links. Sie entstehen aus echten Beziehungen: Notariat, Energieberater oder Gutachter, mit denen Sie zusammenarbeiten, der örtliche Gewerbeverein, die Lokalzeitung, die eine Marktanalyse des Büros zitiert.

Rezensionen. Bei der Schlüsselübergabe eine Nachricht mit dem Google-Link oder dem QR-Code, der das Formular für die Rezension öffnet. Ohne Gegenleistung: Laut Googles Tipps für mehr Rezensionen gelten Anreize wie kostenlose oder vergünstigte Dienstleistungen im Tausch gegen Rezensionen „als gefälschte Interaktionen und sind streng verboten“. In Deutschland ist zudem die „Übermittlung oder Beauftragung gefälschter Bewertungen oder Empfehlungen von Verbrauchern“ nach dem Anhang zum UWG (Nr. 23c) gegenüber Verbrauchern stets unzulässig. Jede Rezension bekommt eine Antwort, auch die kritische: „Positive Rezensionen und hilfreiche Antworten können dazu beitragen, dass Ihr Unternehmen sich von der Konkurrenz abhebt.“

Einheitlichkeit. Derselbe Name, dieselbe Adresse und dieselbe Telefonnummer im Unternehmensprofil, auf der Website, auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt (in Österreich etwa willhaben) und in Branchenverzeichnissen.

Der 90-Tage-Plan

Was Cleemo anbietet

Cleemo ist eine Immobiliensoftware mit KI-Agenten für Maklerbüros. Cleemo App vereint Verkauf, Mietverwaltung und CRM in einer Anwendung, die sich auch ohne KI nutzen lässt. Mit Cleemo AI bekommt jedes Maklerbüro seinen eigenen KI-Assistenten, abgeschottet von den anderen Büros. Er findet eine Information in den Akten, liest Dokumente (PDF, Word oder Excel), bereitet ein Inserat oder einen Antwortentwurf vor und wartet dann auf Ihre Freigabe. Ein Inserat wird erst nach Ihrer Bestätigung veröffentlicht, keine Nachricht geht ohne Ihre Freigabe hinaus, und die Aktionen des Assistenten werden protokolliert. Cleemo AI kann auch rund um Ihre bisherige Software arbeiten, je nach deren Zugängen; jedes Tool wird im Einzelfall geprüft. Beratung, Verhandlung und Entscheidung bleiben bei Ihnen. Mehr dazu auf der Seite KI-Mitarbeitende.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, bis ein Maklerbüro bei Google gut gefunden wird?

Eine feste Frist gibt es nicht: Google schreibt, dass Indexierung und Bereitstellung nicht garantiert sind. Ein 90-Tage-Plan legt das Fundament: ein vollständiges Unternehmensprofil, Leistungs- und Stadtteilseiten und die systematische Bitte um Rezensionen.

Braucht man eine llms.txt-Datei, um in ChatGPT oder bei Google zu erscheinen?

Für Google nicht: Laut Googles Dokumentation muss man keine neuen maschinenlesbaren Dateien, KI-Textdateien oder Markups erstellen, um in Übersichten mit KI oder im KI-Modus zu erscheinen. Für die Suche in ChatGPT nennt OpenAI den Roboter OAI-SearchBot, der die Website lesen können muss.

Verschwindet mein Maklerbüro aus ChatGPT, wenn ich GPTBot sperre?

Nein, laut OpenAI sind die Einstellungen voneinander unabhängig: Eine Website kann OAI-SearchBot zulassen, um in der Suche zu erscheinen, und GPTBot sperren, der dem Training dient. Erst eine Sperre von OAI-SearchBot nimmt die Website aus den Suchantworten von ChatGPT, außer als Navigationslink.

Kann man Google bezahlen, um in der lokalen Suche weiter oben zu stehen?

Nein. Google schreibt: „Ein besseres lokales Ranking bei Google kann nicht eingefordert werden, auch nicht gegen Bezahlung.“ Das lokale Ranking beruht auf Relevanz, Entfernung und Bekanntheit des Unternehmens.

Schaden Seiten für einzelne Orte oder Stadtteile dem Ranking?

Nicht an sich. Google zählt Seiten, die auf Regionen oder Städte ausgerichtet sind und Nutzer alle zur selben Seite weiterleiten, zum Missbrauch von Brückenseiten. Eine Stadtteilseite mit eigenem Wissen des Büros ist etwas anderes; fünfzig kopierte Ortsseiten sind es nicht.

Darf man die Texte der eigenen Website mit KI schreiben?

Googles Regel betrifft den Mehrwert, nicht das Werkzeug: Als Missbrauch gelten große Mengen von Nicht-Originalinhalten, die „für Nutzer unabhängig von der Art der Erstellung wenig oder gar keinen Mehrwert bieten“. Eine Seite, die ein Makler gegenliest und um sein Wissen über den Markt vor Ort ergänzt, entspricht Googles Kriterien.

Braucht man strukturierte Daten, um in den KI-Antworten von Google zu erscheinen?

Nein. Für Übersichten mit KI und den KI-Modus muss man laut Google keine speziellen strukturierten schema.org-Daten hinzufügen. Wenn die Website welche enthält, müssen sie mit dem sichtbaren Text auf der Seite übereinstimmen.

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