Immobilienbewertung mit ChatGPT: Grenzen und Rolle des Maklers

Wer ChatGPT, Gemini, den KI-Modus von Google oder Perplexity fragt, was seine Wohnung wert ist, bekommt eine Antwort aus Webseiten und aus dem, was das Modell gelernt hat, ohne dass jemand die Immobilie gesehen hat, und die Anbieter warnen selbst, dass sie falsch sein kann. Ein Maklerbüro, das in diesem Moment gefunden werden und nützlich sein will, veröffentlicht, was keine KI feststellen kann: seine Methode, belegte und datierte Preise seiner Lagen, ein kurzes Formular und eine schnelle Antwort.

Quellen: Anbieterdokumentation, Baugesetzbuch, ImmoWertV, Gutachterausschuss Leipzig, Statistik Austria und DSGVO, gelesen am 6. November 2026. Kein KI-Gespräch wird wiedergegeben.

Fragen Verkäufer wirklich eine KI?

Eine deutsche Studie, die misst, wie viele Eigentümer eine KI nach dem Wert ihrer Immobilie fragen, haben wir nicht gefunden. Der Digitalverband Bitkom liefert aber Zahlen:

• Laut der Umfrage vom 28. April 2026 (1.003 Befragte) setzen „58 Prozent der Bundesbürgerinnen und Bundesbürger ab 16 Jahren KI ein“. Von den Nutzenden verwenden 71 Prozent ChatGPT, 50 Prozent Gemini und 7 Prozent Perplexity; 21 Prozent fragen, „wenn es um die Finanzen geht“.
• Bei der Immobiliensuche ist KI noch selten: Laut der Befragung vom 31. Oktober 2025 hatten nur 2 Prozent der Suchenden schon über KI-Chatbots gesucht.

Befragt wurden Bevölkerung und Suchende, nicht Verkäufer. Die Werkzeuge sind aber verbreitet, auch für Geldfragen.

Was die KI-Tools antworten, laut ihren Anbietern

ChatGPT

Laut der Hilfe von OpenAI zur Websuche gilt: „ChatGPT kann das Web automatisch durchsuchen, wenn aktuelle Informationen für deine Frage hilfreich wären.“ Die Suche formuliert die Frage dabei „üblicherweise in eine oder mehrere gezielte Anfragen um“, und Antworten mit Websuche „können Quellenangaben enthalten“. Aber: „Suchergebnisse und Quellenangaben können unvollständig, veraltet oder falsch sein.“

Die Seite „Sagt ChatGPT die Wahrheit?“ ergänzt, dass es wie jedes Sprachmodell „falsche oder irreführende Modellergebnisse erzeugen“ kann: „Manchmal klingt es dabei sicher, selbst wenn es falsch liegt.“ Ohne aktivierte Suche gilt: „Die Antworten basieren auf dem, was das Modell während des Trainings gelernt hat.“ Der Rat von OpenAI: „ChatGPT als ersten Entwurf nutzen, nicht als endgültige Quelle.“

Google: Übersichten mit KI, KI-Modus und Gemini

Mit der Einführung des KI-Modus hat Google am 8. Oktober 2025 in Deutschland, Österreich und der Schweiz begonnen. Laut Google Search Central können Übersichten mit KI und KI-Modus ein Verfahren nutzen, „bei dem mehrere ähnliche Suchanfragen zu Unterthemen und Datenquellen gestellt werden, um eine Antwort zu erstellen“. Die Hilfe der Google Suche warnt: „KI-Antworten können Fehler enthalten.“

Gemini-Apps können auf öffentliche Websites verlinken, aber: „Nicht alle Antworten enthalten zugehörige Links oder Quellen“ (Gemini-Hilfe).

Perplexity

Perplexity beschreibt sich als Answer Engine, die „das Web durchsucht, vertrauenswürdige Quellen identifiziert und Informationen zu klaren, aktuellen Antworten zusammenfasst“, und empfiehlt, „Quellen zur Sicherheit noch einmal zu prüfen“. Das Hilfe-Center hält fest: „Jede Antwort enthält nummerierte Quellenangaben mit Links zu den Originalquellen“.

Diese Tools setzen zusammen, was veröffentlicht und lesbar ist. Schweigt die Website des Maklerbüros zu Preisen und Methode, entsteht die Antwort aus den Seiten anderer.

Öffentliche Kaufpreise, und was sie nicht zeigen

Die Kaufpreissammlung: vollständig, aber nicht offen

In Deutschland geht jeder Grundstückskaufvertrag „von der beurkundenden Stelle in Abschrift“ an den Gutachterausschuss, so § 195 BauGB. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Auskünfte gibt es nur „bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften“.

In Sachsen regelt das § 10 SächsGAVO: Grundstücksbezogene Auskünfte bekommt, wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, regelmäßig etwa Behörden und öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Name und Anschrift des Eigentümers „dürfen nicht mitgeteilt werden“, und die Informationen „dürfen nur für den Zweck verwendet werden, zu dessen Erfüllung sie erteilt worden sind“.

Der Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig setzt das so um: Eine Durchschnittspreisermittlung kann „jeder Interessierte“ beantragen. Anonymisierte Auskünfte erhalten „Sachverständige, Banken, Institutionen und andere“, mit Nachweis des berechtigten Interesses. Auskünfte sind „grundsätzlich kostenpflichtig“.

Bodenrichtwerte und BORIS-D

Öffentlich sind dagegen die Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB): „Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen“, und „Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Sie geben den Wert an, der sich ergäbe, „wenn der Boden unbebaut wäre“, und werden „jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres“ ermittelt, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. BORIS-D, ein „Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer“, zeigt sie neben den Portalen der Länder.

Leipzig hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 am 26.02.2026 beschlossen und am 06.03.2026 online freigeschaltet. Die Seite des Gutachterausschusses ist eindeutig: „Bodenrichtwerte stellen keine Verkehrswerte dar.“

Grundstücksmarktberichte

Der Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Leipzig „umfasst das Marktgeschehen im Jahr 2025“; berücksichtigt sind Kauffälle, die bis zum 31.01.2026 in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Die Bandbreiten sind laut Bericht „zur Wertermittlung ungeeignet“, die Mittelpreise „dienen in erster Linie der Marktorientierung“. Der bundesweite Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 erschien am 15.12.2025, mit Zahlen bis 2024.

Ein neues Bad, eine feuchte Kellerwand, ein Balkon zur lauten Straße: Kein Mittelpreis zeigt sie. Die ImmoWertV zählt zu den Grundstücksmerkmalen ausdrücklich „der bauliche Zustand der baulichen Anlagen“. Ein Verkäufer kann ihn einer KI beschreiben, festgestellt hat ihn niemand: Das leistet die Besichtigung.

Österreich

In Österreich liest Statistik Austria die von privaten Haushalten gezahlten Preise „aus den im Grundbuch gespeicherten Kaufverträgen“. Für Häuser und Wohnungen gibt es Ergebnisse „auf Bezirksebene“, einmal im Jahr: Die Durchschnittspreise 2025 erschienen am 28.05.2026, die nächsten sind für den 28.05.2027 angekündigt (Immobilien-Durchschnittspreise). Der Medianpreis für Eigentumswohnungen lag 2025 bei 4 162 Euro je Quadratmeter, in Wien bei 5 212 Euro. Der Häuserpreisindex stieg im 2. Quartal 2026 vorläufig um 5,1 Prozent zum Vorjahresquartal. Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2026 des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder ist kostenpflichtig.

Makler-Einschätzung, Online-Rechner, Verkehrswertgutachten: drei verschiedene Dinge

Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Wie er den Wert einschätzt, regelt die Norm nach unserer Lesart nicht (keine Rechtsberatung).

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ und „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Für seine Ermittlung nennt die ImmoWertV vom 14. Juli 2021 das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, und „die Wahl ist zu begründen“.

Ein Verkehrswertgutachten erstellen:

• Der Gutachterausschuss. § 192 BauGB bildet „selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse“. Sie erstatten Gutachten auf Antrag unter anderem der Eigentümer; diese haben „keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist“ (§ 193 BauGB). In Leipzig ist das Verkehrswertgutachten kostenpflichtig, und die Geschäftsstelle vereinbart „mindestens zwei Ortstermine“.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Nach § 36 GewO werden sie auf Antrag bestellt, wenn sie „besondere Sachkunde nachweisen“, und darauf vereidigt, ihre Aufgaben „unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch“ zu erfüllen. Das Sachgebiet heißt „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“, das Verzeichnis svv.ihk.de (IHK Bodensee-Oberschwaben). Wer die Bezeichnung „öffentlich bestellter Sachverständiger“ unbefugt führt, macht sich nach § 132a StGB strafbar.

In Österreich gilt das Liegenschaftsbewertungsgesetz „in allen gerichtlichen Verfahren“. Verkehrswert ist „der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann“ (§ 2 LBG). Das Gutachten nennt „den Tag der Besichtigung der Sache“ (§ 9 LBG). Gerichtssachverständige stehen als allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige in einer elektronischen Liste (§ 2 SDG).

Sichtbar und nützlich sein, wenn der Verkäufer fragt

1. Eine Seite „Immobilienbewertung“, die Ihre Methode erklärt

Kein Knopf „Hausbewertung kostenlos in zwei Minuten“, sondern eine Seite, die sagt, wie Ihr Büro bewertet: welche Vergleichspreise (Grundstücksmarktbericht, Bodenrichtwerte, eigene Verkäufe), was Sie bei der Besichtigung prüfen, wie lange es dauert und was der Verkäufer bekommt. Der Leitfaden von Google zur generativen KI stützt das: „Eine Rezension aus erster Hand bietet beispielsweise eine einzigartige Perspektive, die auf persönlichen Erfahrungen basiert“.

Die Seite muss für Robots lesbar sein: für Google „indexiert und für die Anzeige in der Google Suche mit einem Snippet geeignet“; für ChatGPT schreibt OpenAI: „erlaube OAI-Searchbot, die Website zu crawlen“. Unser Artikel zu Maklerbüros in ChatGPT erklärt diese Einstellungen.

2. Die Preise Ihrer Lagen, mit Quelle und Datum

Ein zitierfähiger Satz nennt Gebiet, Zeitraum, Objektart, Zahl der Kauffälle, Quelle und Stichtag. Ein echtes Beispiel: Sanierte Altbauwohnungen im Wiederverkauf ohne Stellplatz im Leipziger Stadtbezirk Süd, 2025: 214 ausgewertete Kauffälle, Median 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht, Stichtag 01.01.2026). Diese Formulierung ist laut Leipzig zu verwenden, wenn Daten des Berichts unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0 genutzt werden.

Veröffentlichen Sie zusammengefasste Werte, keine Einzelauskünfte: Informationen aus der Kaufpreissammlung sind in Sachsen an den Zweck der Auskunft gebunden. Wie Lagenseiten aufgebaut werden, zeigt unser Leitfaden zu Stadtteilseiten.

3. Sagen, was Ihre Einschätzung ist

Schreiben Sie es auf die Seite: „Unsere Einschätzung ist kein Verkehrswertgutachten.“ Eine gesetzliche Pflicht zu diesem Satz haben wir für Makler nicht gefunden (unsere Lesart, keine Rechtsberatung); er verhindert aber Missverständnisse. Braucht der Verkäufer einen belegten Wert, verweisen Sie auf den Gutachterausschuss oder auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Und nennen Sie sich nicht öffentlich bestellt, wenn Sie es nicht sind.

4. Ein Formular, das nur das Nötige fragt

Die DSGVO (Art. 5 Abs. 1 lit. c, amtlicher deutscher Text) verlangt Daten, die „dem Zweck angemessen und erheblich sowie auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt“ sind. Für einen Rückruf genügen Ort oder Adresse, Objektart, ungefähre Wohnfläche, Name, Telefon oder E-Mail und ein Wunschtermin, dazu die Informationen nach Art. 13 DSGVO.

Fürs Telefon gilt in Deutschland § 7 UWG: Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher „ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung“ ist eine unzumutbare Belästigung. Die Einwilligung ist nach § 7a UWG „in angemessener Form zu dokumentieren“ und fünf Jahre aufzubewahren. In Österreich sind nach § 174 TKG 2021 Anrufe „zu Werbezwecken ohne vorherige Einwilligung des Nutzers“ unzulässig.

Ruft das Büro zurück, weil der Verkäufer darum gebeten hat, beantwortet es seine Anfrage; für andere Angebote, etwa eine Finanzierung, braucht es eine eigene Einwilligung (unsere Lesart, keine Rechtsberatung). Ein vorangekreuztes Kästchen genügt nicht: „Stillschweigen, bereits angekreuzte Kästchen oder Untätigkeit der betroffenen Person sollten daher keine Einwilligung darstellen“ (Erwägungsgrund 32 DSGVO).

5. Unternehmensprofil und Rezensionen

Laut dem Leitfaden von Google kann ein Unternehmensprofil dafür sorgen, dass Dienstleistungen „sowohl in KI-Antworten als auch in anderen Google Suche-Ergebnissen sichtbar sind“. Und zum lokalen Ranking: „Je mehr Rezensionen und positive Bewertungen Ihr Unternehmen erhält, desto besser kann das Ranking in lokalen Suchergebnissen ausfallen.“ Mehr dazu im Leitfaden zum Google Unternehmensprofil.

6. Schnell antworten

Wer eine KI gefragt hat, kommt mit einer Zahl. Rufen Sie möglichst am selben Tag zurück, schlagen Sie eine Besichtigung vor und erklären Sie den Abstand zu Ihren Vergleichspreisen.

Die Schritte für diesen Monat

1. Die Frage selbst stellen: den Wert einer typischen Wohnung Ihrer Lage bei den KI-Tools abfragen, Quellen notieren.
2. Die Seite „Immobilienbewertung“ schreiben: Methode, Besichtigung, Dauer, was der Verkäufer erhält.
3. Den Satz ergänzen: „Unsere Einschätzung ist kein Verkehrswertgutachten.“
4. Mittelpreise veröffentlichen: pro Lage, mit Zahl der Kauffälle, Stichtag und Quellenvermerk.
5. Das Formular kürzen: nötige Felder, Datenschutzhinweis, nicht vorangekreuztes Kästchen für weitere Angebote.
6. Die Indexierung prüfen (URL-Prüftool der Search Console); robots.txt darf OAI-SearchBot und PerplexityBot nicht ausschließen.
7. Das Unternehmensprofil pflegen und nach jedem Verkauf um eine Rezension bitten.
8. Eine Rückruffrist festlegen im Team, und sie einhalten.

Ein Beispiel aus Leipzig

Lindenkranz Immobilien, ein fiktives Maklerbüro in Leipzig-Connewitz, bekommt Anrufe von Verkäufern mit einer Zahl aus einer KI. Sein Formular „Hausbewertung kostenlos“ hatte vierzehn Felder.

In einem Monat veröffentlicht es eine Seite „So bewerten wir Ihre Immobilie“, gezeichnet vom Inhaber: Vergleichspreise, Punkte der Besichtigung, Inhalt der Einschätzung, die kein Verkehrswertgutachten ist. Sie nennt die Mittelpreise des Grundstücksmarktberichts für die Stadtbezirke Süd und Südwest, mit Kauffällen und Stichtag. Das Formular schrumpft auf sechs Felder, und jede Anfrage wird am selben Tag beantwortet. Ob eine KI die Seite zitiert, steht nicht fest. Aber sie sagt, was keine andere Seite für das Büro sagen kann.

Was Cleemo anbietet

Eine Bewertungsseite nützt nur, wenn Anfragen bearbeitet werden. Bei Cleemo hat jedes Maklerbüro seinen eigenen KI-Assistenten, abgeschottet von den anderen. Er findet eine Information in Ihren Akten, liest Ihre Dokumente und bereitet einen Antwortentwurf vor, bei verbundenem Google-Konto in Ihrem Postfach: Sie versenden ihn. Nichts geht ohne Ihre Freigabe hinaus, und seine Aktionen werden protokolliert. Das geht in Cleemo App, die Verkauf, Mietverwaltung und CRM vereint, oder rund um Ihre bisherige Software, je nach deren Zugängen. Beratung, Verhandlung und Entscheidung bleiben bei Ihnen. Mehr zu den KI-Mitarbeitenden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ChatGPT eine Immobilie bewerten?

Es kann antworten, aus Webseiten oder aus dem, was das Modell gelernt hat, ohne die Immobilie zu sehen. OpenAI warnt, dass es „falsche oder irreführende Modellergebnisse erzeugen“ kann. Das ist weder die Einschätzung eines Maklers noch ein Verkehrswertgutachten.

Was ist der Unterschied zwischen einer Makler-Einschätzung und einem Verkehrswertgutachten?

Die Einschätzung des Maklers ist eine Preiseinschätzung für den Verkauf; § 34c GewO enthält dafür nach unserer Lesart keine Bewertungsregeln. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB mit einem Verfahren der ImmoWertV, dessen Wahl zu begründen ist. Es erstellen der Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.

Wer darf in die Kaufpreissammlung schauen?

In Sachsen steht sie nur dem Gutachterausschuss und seiner Geschäftsstelle zur Verfügung (§ 9 SächsGAVO). Andere erhalten Auskünfte bei berechtigtem Interesse nach § 195 BauGB und Landesrecht, grundstücksbezogen etwa öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, ohne Namen und Anschrift des Eigentümers. Leipzig bietet jedem Interessierten eine kostenpflichtige Durchschnittspreisermittlung an.

Sind Bodenrichtwerte der Wert meines Hauses?

Nein. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Der Gutachterausschuss in Leipzig schreibt: „Bodenrichtwerte stellen keine Verkehrswerte dar.“

Wie erscheint mein Maklerbüro, wenn ein Verkäufer eine KI nach dem Wert fragt?

Garantiert ist nichts: Für seine Suche schreibt OpenAI „Eine Platzierung ist nicht garantiert.“ Eine indexierte Bewertungsseite, belegte und datierte Preise, ein gepflegtes Unternehmensprofil und Rezensionen geben den KI-Tools Material aus Ihrem Büro.

Darf ich einen Verkäufer anrufen, der auf meiner Website eine Bewertung angefragt hat?

Für seine Anfrage ja, nach unserer Lesart: Der Rückruf beantwortet, worum er gebeten hat. Für Werbeanrufe zu anderen Angeboten braucht es in Deutschland seine vorherige ausdrückliche Einwilligung (§ 7 UWG), dokumentiert nach § 7a UWG; in Österreich verlangt § 174 TKG 2021 eine vorherige Einwilligung. Das ist keine Rechtsberatung.

👉 So arbeiten die KI-Agenten von Cleemo für Ihr Maklerbüro