Stadtteilseiten für Immobilienmakler: Preise, Inhalte, Fallen
Eine Stadtteilseite ist die Seite auf der Website eines Maklerbüros, die einem Stadtteil oder Ortsteil gewidmet ist, in dem das Büro wirklich arbeitet; sie hat Chancen in Google und in den Antworten der KI, wenn sie bietet, was andere nicht haben: belegte und datierte Preise, das echte Leben im Viertel, die Objekte des Büros und seine unterschriebene Einschätzung. Zum Risiko wird sie, wenn man sie für Dutzende Orte klont oder einzelne Verkäufe mit Adresse und Preis darauf stellt.
Dieser Leitfaden zur lokalen Suchmaschinenoptimierung folgt den Texten von Google und dem Recht in Deutschland und Österreich, gelesen am 5. November 2026. Er ergänzt den Leitfaden zu SEO für Immobilienmakler in Google und der KI-Suche.
Was Google und seine KI erwarten
Eine eigene Regel von Google für Stadtteilseiten gibt es nach unserer Suche nicht, aber drei Texte sagen das Wesentliche.
Für Übersichten mit KI und den KI-Modus schreibt die Dokumentation von Google klar: „Es gibt keine zusätzlichen Anforderungen, um in Übersichten mit KI oder im KI-Modus zu erscheinen“. Die Seite muss „indexiert und für die Anzeige in der Google Suche mit einem Snippet geeignet sein“.
Der Leitfaden zur Optimierung für generative KI, auf Deutsch zuletzt am 15. Juli 2026 aktualisiert, hält fest, dass allgemeine Inhalte wie „7 Tipps für Erstkäufer von Immobilien“ oft „auf Allgemeinwissen, das von jedem stammen könnte“ beruhen. Er setzt auf eine eigene Sicht: „Eine Rezension aus erster Hand bietet beispielsweise eine einzigartige Perspektive, die auf persönlichen Erfahrungen basiert“.
Der Leitfaden zu hilfreichen Inhalten fragt, ob Inhalte als Wissen aus erster Hand erkennbar sind, etwa „Wissen infolge der Verwendung eines Produkts oder Dienstes oder infolge des Besuchs eines Orts“. Ihr Team hat dieses Wissen. Schreiben Sie es auf.
Die fünf Bausteine einer Stadtteilseite
1. Die Preise, belegt und datiert
In Deutschland gibt es keine öffentliche Datenbank einzelner Verkäufe. Jeder Kaufvertrag geht von der beurkundenden Stelle in Abschrift an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt (§ 195 BauGB). Auskünfte daraus gibt es nur „bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften“. Öffentlich sind dagegen die Bodenrichtwerte: „Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen“, schreibt § 196 BauGB. Dazu kommen die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.
Ein Beispiel: Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses in Potsdam, im Mai 2026 veröffentlicht, nennt für weiterverkaufte, sanierte Wohnungen mit Baujahr vor 1960 in mittlerer bis sehr guter Wohnlage 170 Kauffälle und einen Median von 4.650 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Vier Grenzen, nach dem Bericht und dem Baugesetzbuch:
- Ein Jahr Abstand: Ausgewertet sind die 2025 geschlossenen Kaufverträge, die bis zum 15.02.2026 eingegangen sind.
- Die Wohnflächenpreise sind „Orientierungswerte“ und enthalten den Bodenwertanteil.
- Objekte mit „ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ und starke Ausreißer sind herausgerechnet.
- Bodenrichtwerte gelten für den Boden, als ob er unbebaut wäre, und werden mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt.
Die Bodenrichtwerte zeigt BORIS-D, ein „Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer“, zusätzlich zu den amtlichen Portalen der Länder.
In Österreich veröffentlicht Statistik Austria jedes Jahr die Immobilien-Durchschnittspreise: für Häuser und Wohnungen auf Bezirksebene, für Baugrundstücke auch je Gemeinde. Grundlage sind laut der Pressemitteilung vom 28. Mai 2026 die Transaktionspreise privater Haushalte, „die aus den im Grundbuch gespeicherten Kaufverträgen ausgelesen werden“. 2025 lag der Medianpreis einer Eigentumswohnung bei 4.162 € je Quadratmeter für ganz Österreich und bei 5.212 € in Wien.
Eine zitierfähige Angabe sieht so aus: „Median der Wohnflächenpreise weiterverkaufter, sanierter Altbauwohnungen (Baujahr vor 1960) in mittlerer bis sehr guter Wohnlage in Potsdam, 2025: 4.650 €/m², 170 Kauffälle (Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Potsdam, Mai 2026).“ Gebiet, Zeitraum, Objektart, Kauffälle, Quelle: Alles lässt sich prüfen. Weist der Bericht Ihren Stadtteil nicht aus, sagen Sie das, statt zu schätzen.
Quellen zu nennen genügt nicht, warnt der Leitfaden zu hilfreichen Inhalten: „Die Angabe von Quellen oder die Erwähnung anderer Urheber ersetzt nicht die Notwendigkeit, eigene Inhalte zu erstellen.“ Ergänzen Sie Ihre Lesart: Was geht schnell weg, wo wird verhandelt?
2. Das Leben im Stadtteil
Der Zensus 2022 liefert Zahlen bis zur Gemeinde und, feiner, Gitterdaten „zur freien Nutzung (mit Namensnennung)“, für das 10km-, 1km- und 100m-Gitter: etwa Eigentümerquote, Baujahr der Gebäude und Leerstandsquote, Stichtag 15.05.2022. In Österreich vergleicht „Ein Blick auf die Gemeinde“ von Statistik Austria jede Gemeinde mit ihrem Bezirk und ihrem Bundesland.
Diese Zahlen gehören allen. Ihre Seite hebt sich durch das ab, was nur Ihr Team weiß: die ruhige Straße hinter dem Platz, der Markttag, der Fußweg zur Grundschule.
3. Die Objekte zum Verkauf
Zeigen Sie die Inserate des Stadtteils und verlinken Sie die Seite aus dem Menü und aus diesen Inseraten. Unter den SEO-Grundlagen für die KI-Funktionen nennt Google: „Sorge dafür, dass deine Inhalte über interne Links auf deiner Website leicht zu finden sind.“
4. Die verkauften Objekte
Erzählen Sie die Verkäufe des Büros (Objektart, Fläche, Vermarktungsdauer), mit Zustimmung des Verkäufers, ohne genaue Adresse. Für amtliche Kaufpreise gelten andere Regeln, siehe unten.
5. Die Einschätzung des Büros, unterschrieben
Der Baustein, den niemand kopieren kann: für wen der Stadtteil passt, was einen Preis steigen oder sinken lässt, unterschrieben vom Makler des Gebiets. Google warnt: „Das Erstellen von Creator-Profilen“, etwa mit KI-generierten Porträtfotos oder erfundenen Namen, „ist eine Form der Täuschung“.
Kaufpreise: was das Maklerbüro veröffentlichen darf und was nicht
Deutschland
Für BORIS-D gilt nach seinen Nutzungsbedingungen die Lizenz dl-de/by-2-0, mit dem Quellenvermerk „© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte [Jahr]“ und der Internetadresse des Portals. Die Datenlizenz erlaubt, die Daten „für die kommerzielle und nicht kommerzielle Nutzung“ zu vervielfältigen und zu präsentieren; Veränderungen sind im Quellenvermerk zu kennzeichnen. Für den Grundstücksmarktbericht Potsdam gilt dieselbe Lizenz. Ausnahme laut BORIS-D: In Schleswig-Holstein und Sachsen ist unter anderem die „Präsentation im Internet“ nur „mit schriftlicher Einwilligung des zuständigen Gutachterausschusses zulässig“.
Die Kaufpreissammlung selbst ist nicht öffentlich. Die Verwaltungsvorschrift des Landes Brandenburg vom 25. November 2025 schreibt: „Ein allgemeines (unbeschränktes) Einsichtsrecht in die Kaufpreissammlung besteht nicht.“ Bei Kaufverhandlungen sieht sie das berechtigte Interesse an Vergleichspreisen in der Regel „bei den Eigentümern, Kaufinteressenten und ggf. beauftragten Maklern“. Makler erhalten die Daten anonymisiert, ohne Flurstück, Hausnummer und Koordinaten. Die Antragsteller sind darauf hinzuweisen, „dass die übermittelten Daten nur zum angegebenen Zweck verwendet werden dürfen“.
Das Grundbuch darf nur einsehen, wer „ein berechtigtes Interesse darlegt“ (§ 12 GBO). Und die Datenschutz-Grundverordnung erfasst als personenbezogene Daten „alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person“ beziehen. Ein Verkaufspreis mit Adresse gehört nach unserer Lesart dazu.
Österreich
„Das Grundbuch ist öffentlich“, sagt § 7 GBG. Nach § 6 GUG darf jedermann das Grundbuch und die Urkundensammlung abfragen, „mit Ausnahme des Personenverzeichnisses“. Abschriften daraus erhält nach § 5 GUG nur, wer „ein rechtliches Interesse daran darlegen“ kann, oder wer selbst eingetragen ist.
Öffentlich heißt nicht frei veröffentlichbar. Das Datenschutzgesetz gibt jedermann Anspruch auf Geheimhaltung seiner personenbezogenen Daten, „soweit ein schutzwürdiges Interesse daran besteht“; ausgeschlossen ist das bei Daten, die „infolge ihrer allgemeinen Verfügbarkeit“ keinem Geheimhaltungsanspruch zugänglich sind. Ob das für Grundbuchdaten gilt, lassen wir offen. Die Zahlen von Statistik Austria dürfen Sie laut Impressum unter Angabe der Quelle STATISTIK AUSTRIA „bei korrekter Wiedergabe“ auch kommerziell verbreiten und „öffentlich zugänglich“ machen.
Unsere Lesart, keine Rechtsberatung:
| Auf einer indexierten Stadtteilseite | Erlaubt? | Warum |
|---|---|---|
| Median je m² aus dem Grundstücksmarktbericht, mit Zahl der Kauffälle und Quellenvermerk | Ja | dl-de/by-2-0 erlaubt die Nutzung mit Quellenvermerk; unter drei oder vier Verkäufen veröffentlicht der Gutachterausschuss Potsdam keine Werte |
| Bodenrichtwert der Zone aus BORIS | Ja, mit Quellenvermerk | In Sachsen und Schleswig-Holstein nur mit schriftlicher Einwilligung |
| Vergleichspreise aus einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung | Nein | Nur zum angegebenen Zweck zu verwenden |
| „Das Haus der Familie Schulze, Lindenweg 12, im März verkauft für …“ | Nein | Personenbezogene Daten, Rückschluss auf Personen |
| Durchschnittspreise von Statistik Austria für den Bezirk | Ja | Mit Quelle STATISTIK AUSTRIA und korrekter Wiedergabe |
| Einzelverkäufe aus dem österreichischen Grundbuch, mit Adresse | Besser nicht | Ein öffentliches Register ist keine Erlaubnis zur Veröffentlichung; das Datenschutzrecht gilt weiter |
| Eigene Verkäufe ohne Namen und Adresse, mit Zustimmung des Verkäufers | Ja | Das sind Informationen des Büros, nicht der Kaufpreissammlung |
Was Sie vermeiden sollten
Die Spamrichtlinien von Google, auf Deutsch zuletzt am 2. September 2026 aktualisiert, treffen Praktiken, die Makler-Websites oft zeigen. Websites, die dagegen verstoßen, „erhalten möglicherweise ein niedrigeres Ranking oder werden gar nicht in den Suchergebnissen angezeigt“.
| Praxis | Was Google dazu schreibt |
|---|---|
| Dreißig Seiten „Immobilienmakler + Ort“, in denen nur der Ortsname wechselt | Brückenseiten: „Mehrere Domainnamen oder Seiten, die auf bestimmte Regionen oder Städte ausgerichtet sind, die Nutzer jedoch alle zur selben Seite weiterleiten“ |
| Von einer KI in Serie geschriebene Seiten, ohne Prüfung | Massenhaft generierte Inhalte: „Verwendung von Tools mit generativer KI oder ähnlichen Tools, um viele Seiten zu generieren, ohne Nutzern einen Mehrwert zu bieten“ |
| Eine Seite je Suchvariante (2-Zimmer, 3-Zimmer, Haus) und je Stadtteil | Leitfaden zur generativen KI: Geschieht das hauptsächlich, um Rankings zu manipulieren, „verstößt das gegen die Spamrichtlinie von Google zu Missbrauch von in großem Umfang generierten Inhalten“ |
| Vierzig Orte in der Fußzeile | Überflüssige Keywords: „Textblöcke mit Städten und Regionen, für die eine Webseite im Ranking erscheinen möchte“ |
| Neues Datum ohne neuen Inhalt | Leitfaden zu hilfreichen Inhalten: „Änderst du das Datum von Seiten, damit sie aktuell erscheinen, wenn sich der Inhalt nicht wesentlich geändert hat?“ |
Für massenhaft erzeugte Inhalte, die schon online sind, schreibt Google: „Wenn du solche Inhalte auf deiner Website hostest, schließe sie aus der Google Suche aus.“ Also zusammenführen oder löschen.
Orte ohne Tätigkeit des Büros bergen ein zweites Risiko. Nach § 5 UWG ist eine geschäftliche Handlung irreführend, wenn sie über bestimmte Umstände „unwahre Angaben enthält“ oder sonst täuschen kann, darunter „die Person, Eigenschaften oder Rechte des Unternehmers“. Das österreichische UWG nennt in § 2 Angaben über „die Person, die Eigenschaften oder die Rechte des Unternehmers oder seines Vertreters“. Sich als Maklerbüro eines Ortes ohne einen einzigen Auftrag darzustellen, oder als „Nr. 1 im Stadtteil“: Solche Angaben sollten Sie belegen können.
Eine Nuance im Startleitfaden zur Suchmaschinenoptimierung: „Duplicate Content auf deiner Website verstößt nicht gegen unsere Spamrichtlinien“. Die Vorstellung des Büros zu wiederholen ist nicht das Problem; Seiten nur für die Suche schon.
Wie viele Seiten, und welche
Eine Seite je Stadtteil oder Ortsteil, in dem das Büro Aufträge, Verkäufe oder Vermietungen hat, nicht mehr: etwa eine Stadtseite und vier Stadtteile in der Stadt, eine Seite je Gemeinde auf dem Land. Das Einzugsgebiet im Google Unternehmensprofil für Immobilienmakler sollte dasselbe sagen.
Google schreibt, dass „eine große Anzahl von Seiten eine Website nicht hochwertiger oder relevanter für Nutzer macht“, und: „Es gibt keine ideale Seitenlänge.“ Ordnen Sie einfach: die Stadt, darunter ihre Stadtteile. In einem Blogbeitrag vom März 2015 zu Brückenseiten fragte Google schon, ob solche Seiten ein „Inseldasein“ führen.
Die Handgriffe für diesen Monat
- Die Stadtteile und Ortsteile auflisten, in denen das Büro seit zwei Jahren Aufträge hatte: je eine Seite.
- Den aktuellen Grundstücksmarktbericht holen, Median und Zahl der Kauffälle notieren, dazu den Bodenrichtwert aus BORIS (in Sachsen und Schleswig-Holstein mit Einwilligung); in Österreich die Durchschnittspreise von Statistik Austria für den Bezirk.
- Die Zensusdaten öffnen: Zensusdatenbank und Gitterdaten, in Österreich „Ein Blick auf die Gemeinde“.
- Fünf Sätze schreiben, die nur Ihr Makler schreiben kann, über das Gebiet.
- Die Objekte zum Verkauf einbinden und zwei erzählte Verkäufe, mit Zustimmung der Verkäufer.
- Die Seite mit einem echten Namen unterschreiben und das Datum der letzten echten Änderung angeben.
- Geklonte Seiten und Seiten für Orte außerhalb des Gebiets löschen oder zusammenführen; die Ortsliste aus der Fußzeile nehmen.
- Die Indexierung prüfen, mit dem URL-Prüftool der Search Console.
- Die Preise aktualisieren, sobald der neue Marktbericht erscheint (in Potsdam im Mai) und Statistik Austria neue Zahlen veröffentlicht (angekündigt für den 28. Mai 2027).
Ein Beispiel aus der Praxis
Kastanienhof Immobilien, ein fiktives Maklerbüro in Potsdam, arbeitet in drei Stadtteilen, Babelsberg, Bornstedt und Drewitz, und in den Ortsteilen Fahrland und Groß Glienicke. Sein früherer Dienstleister hatte 38 gleiche Seiten „Immobilienmakler + Ort“ angelegt, die Hälfte für Orte ohne Auftrag, und eine Seite listete die Vergleichspreise aus einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung auf, angefordert für eine Wertermittlung.
In einem Monat behält das Büro fünf Seiten, eine je Gebiet, und nimmt die anderen offline. Die Liste wird zu einem Median aus dem Grundstücksmarktbericht, mit Zahl der Kauffälle, Quellenvermerk und einem Link auf BORIS-D. Jede Seite bekommt die Objekte des Gebiets, zwei erzählte Verkäufe und die unterschriebene Einschätzung der Maklerin. Ein Ranking ist nicht garantiert, aber jede Seite sagt endlich etwas Eigenes.
Was Cleemo anbietet
Cleemo ist eine Immobiliensoftware mit KI-Agenten für Maklerbüros. Jedes Maklerbüro hat seinen eigenen KI-Assistenten, abgeschottet von den anderen Büros. Er findet eine Information in Ihren Akten, liest Ihre Dokumente, bereitet ein Inserat oder einen Antwortentwurf vor und wartet dann auf Ihre Freigabe; seine Aktionen werden protokolliert. Cleemo AI arbeitet in Cleemo App oder rund um Ihre bisherige Software, je nach deren Zugängen. Beratung, Verhandlung und Entscheidung bleiben bei Ihnen. Mehr dazu auf der Seite KI-Mitarbeitende.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Stadtteilseite auf der Website eines Maklerbüros?
Eine Seite für einen Stadtteil oder Ortsteil, in dem das Büro arbeitet: belegte Preise, das Leben im Viertel, Objekte zum Verkauf, eigene Verkäufe und die Einschätzung des Büros. Es gelten die allgemeinen Regeln von Google zu hilfreichen Inhalten und zu Spam.
Wie viele Stadtteilseiten braucht ein Maklerbüro?
So viele wie Gebiete, in denen das Büro Aufträge und Verkäufe hat. Google schreibt, dass „eine große Anzahl von Seiten eine Website nicht hochwertiger“ macht. Gleiche Seiten für Dutzende Orte ähneln den Brückenseiten seiner Spamrichtlinien.
Darf ein Immobilienmakler Bodenrichtwerte und Preise aus dem Grundstücksmarktbericht veröffentlichen?
Ja, mit Quellenvermerk: BORIS-D und zum Beispiel der Grundstücksmarktbericht Potsdam stehen unter der Lizenz dl-de/by-2-0. In Sachsen und Schleswig-Holstein verlangt BORIS-D für die Präsentation im Internet die schriftliche Einwilligung des Gutachterausschusses. Vergleichspreise aus einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung gehören nicht auf eine öffentliche Seite: In Brandenburg etwa dürfen sie nur zum angegebenen Zweck verwendet werden.
Gilt das auch für Makler in Österreich?
Die Durchschnittspreise je Bezirk von Statistik Austria dürfen Sie mit der Quelle STATISTIK AUSTRIA wiedergeben. Das Grundbuch ist öffentlich, doch die Suche nach Personen ist beschränkt, und das Datenschutzrecht gilt weiter: Einzelne Verkäufe mit Adresse gehören nach unserer Lesart nicht auf die Seite.
Darf man Stadtteilseiten mit einer KI schreiben?
Als Hilfe ja. In seinen Hinweisen zu KI-generierten Inhalten schreibt Google: „Es ist wichtig, alle KI-generierten Inhalte vor der Veröffentlichung manuell auf Richtigkeit und Vertrauenswürdigkeit zu prüfen.“ Einschätzung und Ortskenntnis bleiben beim Büro.
Braucht man strukturierte Daten oder eine llms.txt-Datei?
Nicht für die KI von Google: „Außerdem musst du keine speziellen strukturierten schema.org-Daten hinzufügen.“ LLMS.txt-Dateien braucht es laut Google nicht, „da die Google Suche selbst diese nicht verwendet“. Für Rich-Suchergebnisse bleiben strukturierte Daten nützlich.
Wie oft sollte man eine Stadtteilseite aktualisieren?
Immer, wenn sich eine Tatsache ändert: ein neuer Marktbericht, neue Bodenrichtwerte, ein Verkauf, ein neues Objekt. Nur das Datum zu ändern bringt nichts; Google nennt es unter den Warnzeichen für suchmaschinenorientierte Inhalte.
