Assemblée générale de copropriété : délais, majorités, PV (guide 2026)

L’assemblée générale de copropriété est la réunion où le syndicat des copropriétaires prend ses décisions, au moins une fois par an, sur convocation du syndic. Les règles clés : convocation notifiée au moins 21 jours avant, votes par correspondance reçus au plus tard trois jours francs avant, majorités des articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965, procès-verbal notifié dans le mois aux opposants et aux défaillants, qui ont deux mois pour contester.

Ce guide s’appuie sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et l’arrêté du 2 juillet 2020, en vigueur au 21 octobre 2026. Il ne remplace pas le conseil d’un avocat sur un dossier précis.

Ce qui a changé récemment

• Notifications électroniques par défaut. Depuis le 11 avril 2024, « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique » (loi, art. 42-1, issu de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024). Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a modifié en conséquence les articles 64 à 65 du décret de 1967, ainsi que son article 11, à compter du 25 décembre 2025.
• Changement de destination de lots. Depuis le 18 juin 2025, la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination de parties privatives, dans les cas prévus à l’article 9 de la loi, se vote à la majorité de l’article 24 (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, art. 9).
• Meublés de tourisme. Dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, l’article 26 permet d’interdire, à sa majorité, la location en meublé de tourisme des lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024).

1. Préparer l’ordre du jour

Le syndicat tient une assemblée « au moins une fois chaque année », convoquée par le syndic (décret, art. 7). Celle qui vote le budget prévisionnel se réunit dans les six mois qui suivent le dernier jour de l’exercice précédent (loi, art. 14-1). Si le contrat de syndic ne doit pas être reconduit, la désignation d’un nouveau syndic est inscrite à une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat (loi, art. 18).

Les copropriétaires et le conseil syndical peuvent, à tout moment, notifier au syndic les questions à inscrire, avec le projet de résolution. Une demande arrivée trop tard passe à l’assemblée suivante (décret, art. 10). Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent aussi exiger une assemblée : si la mise en demeure reste sans effet plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer (décret, art. 8).

Rédigez chaque point comme une question précise, avec son projet de résolution et la majorité qui s’applique. L’assemblée « ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour » (décret, art. 13).

Vous envisagez la saisie du lot d’un copropriétaire débiteur ? Les projets de résolution, avec la mise à prix, font partie des documents à notifier (décret, art. 11). Le reste du dossier est dans notre guide des impayés de charges de copropriété.

2. Convoquer : qui envoie, et comment

La convocation indique le lieu, la date, l’heure et l’ordre du jour (décret, art. 9). Depuis le 25 décembre 2025, elle part :

• par défaut, par voie électronique : lettre recommandée électronique, ou procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié (décret, art. 64). Un simple e-mail n’est ni l’un ni l’autre ;
• par lettre recommandée avec avis de réception au copropriétaire qui a demandé la voie postale (art. 64-1). Sa demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, ou tout de suite si elle est faite en assemblée (art. 64-4) ;
• ou par remise contre récépissé ou émargement (art. 64-3).

Le syndic joint à chaque convocation l’information sur la voie postale (art. 64-2). Il écrit à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile que le copropriétaire lui a notifiés (art. 65).

Le point de départ des délais diffère. Par voie électronique, c’est le lendemain de la transmission, par le prestataire, de l’avis informant le destinataire (art. 64). Par la poste, c’est le lendemain de la première présentation de la lettre (art. 64-1).

3. Délais et pièces jointes

La convocation est notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion », sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (décret, art. 9). Gardez une marge pour les envois postaux.

Elle comprend le formulaire de vote par correspondance et indique le lieu, les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges (décret, art. 9). Le syndic tient ces pièces à disposition entre la convocation de l’assemblée qui examine les comptes et sa tenue (loi, art. 18-1).

Le décret, art. 11 liste ce qui est notifié « au plus tard en même temps que l’ordre du jour ». Pour la validité de la décision, notamment :

• l’état financier et le compte de gestion général, si l’assemblée approuve les comptes ;
• le projet de budget, avec le comparatif du dernier budget voté ;
• les conditions essentielles des contrats, devis ou marchés soumis au vote ;
• les projets de contrat de syndic et la fiche d’information, si l’assemblée désigne le syndic ;
• les projets de résolution des questions relevant notamment des articles 24 (II), 25 et 26.

Pour information, notamment : les annexes au budget, l’état des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, l’avis du conseil syndical lorsqu’il est obligatoire. Ces documents ne sont pas votés.

Une décision n’est valide que si ces notifications ont été faites (décret, art. 13).

4. Tenue de la séance et feuille de présence

À l’ouverture, l’assemblée désigne son président et, si besoin, des scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat, sauf décision contraire (décret, art. 15). Le syndic, ses proches et ses préposés ne peuvent ni présider ni recevoir de mandat (loi, art. 22).

Les voix. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes. Celui dont la quote-part dépasse la moitié voit ses voix réduites « à la somme des voix des autres copropriétaires » (loi, art. 22).

Les pouvoirs. Un mandataire ne reçoit pas plus de trois délégations de vote, sauf si ses voix et celles de ses mandants n’excèdent pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic qui reçoit des mandats en blanc ne peut ni les garder pour voter ni les distribuer lui-même (loi, art. 22).

La feuille de présence indique le nom et le domicile de chaque copropriétaire présent, représenté ou ayant voté par correspondance (avec la date de réception du formulaire) et ses voix. Elle est émargée par les présents et les mandataires, certifiée exacte par le président de séance, et peut être tenue sous forme électronique (décret, art. 14).

5. Les majorités : articles 24, 25, 25-1 et 26

Un exemple. Immeuble de 10 000 voix ; 6 000 voix présentes, représentées ou par correspondance ; 3 500 pour, 1 700 contre, 800 abstentions. À l’article 24, la résolution est adoptée. À l’article 25, il faut plus de 5 000 voix pour : c’est manqué. Mais 3 500 voix dépassent le tiers des 10 000 : l’assemblée revote aussitôt à la majorité de l’article 24 (loi, art. 25-1).

Pour des travaux d’économies d’énergie restés sous le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24 (loi, art. 25-1).

6. Vote par correspondance et visioconférence

Les copropriétaires participent « par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Ils peuvent aussi voter par correspondance avant l’assemblée (loi, art. 17-1 A).

Le formulaire suit le modèle de l’arrêté du 2 juillet 2020. Vous pouvez l’adapter et le compléter, sans supprimer aucune mention du modèle.

Le délai. Le syndic doit le recevoir « au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion ». Envoyé par e-mail à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé reçu à la date de l’envoi (décret, art. 9 bis).

La résolution amendée. Si une résolution est amendée en séance, le copropriétaire qui avait voté pour par correspondance est assimilé à un défaillant pour cette résolution (loi, art. 17-1 A).

La visioconférence. L’assemblée choisit les moyens techniques, sur devis demandés par le syndic ou le conseil syndical, et le syndicat en supporte le coût (décret, art. 13-1). Le copropriétaire qui veut participer à distance en informe le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion (décret, art. 13-2). Les incidents techniques qui ont empêché un vote à distance sont notés au procès-verbal (décret, art. 17).

7. Procès-verbal et notification

Le procès-verbal est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours, par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Pour chaque question, il donne le résultat du vote et les noms et voix des opposants, des abstentionnistes et des copropriétaires assimilés à des défaillants, avec les réserves des opposants. Il est inscrit au registre des procès-verbaux, feuille de présence annexée ; ce registre peut être électronique (décret, art. 17).

Le syndic notifie le procès-verbal, sans ses annexes, dans le mois qui suit l’assemblée (loi, art. 42), à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. La notification indique les résultats du vote et reproduit le deuxième alinéa de l’article 42 (décret, art. 18).

Sauf urgence, les travaux votés aux articles 25 et 26 attendent la fin du délai de contestation de deux mois (loi, art. 42).

8. Contester dans les deux mois

Les opposants et les défaillants doivent agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, « à peine de déchéance » (loi, art. 42). Le défaillant est le copropriétaire absent et non représenté ; l’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat (service-public.gouv.fr).

Gardez la preuve de la date de chaque notification.

Les délais à retenir

Questions fréquentes

Quel est le délai de convocation d’une assemblée générale de copropriété ?

Au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence, ou plus si le règlement de copropriété le prévoit (décret, art. 9).

Un vote par correspondance reçu la veille compte-t-il ?

Non. Le syndic doit le recevoir au plus tard trois jours francs avant la réunion (décret, art. 9 bis).

Peut-on convoquer par e-mail ?

Pas par un simple e-mail. La voie électronique passe par une lettre recommandée électronique ou un prestataire de services de confiance qualifié (décret, art. 64).

Quelle différence entre les majorités des articles 24 et 25 ?

L’article 24 compte les voix exprimées. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Avec au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l’article 24 suit aussitôt (loi, art. 25-1).

Un copropriétaire peut-il ajouter une question à l’ordre du jour ?

Oui, à tout moment, en notifiant sa demande au syndic avec le projet de résolution (décret, art. 10).

Qui peut contester une décision, et jusqu’à quand ?

Les opposants et les défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (loi, art. 42).

Préparer l’assemblée générale avec Cleemo

Le module d’assemblée générale du logiciel de syndic de copropriété de Cleemo suit ces étapes. Il est disponible depuis octobre 2026 et s’active avec chaque cabinet lors de la mise en service.

• Ordre du jour : chaque résolution a sa clé de vote et ses pièces ; le logiciel propose une majorité selon son type, que vous pouvez changer.
• Convocation : convocations nominatives en PDF avec le formulaire de vote par correspondance, tableau de diffusion, alerte quand le délai de 21 jours n’est plus tenu.
• Votes par correspondance : vous saisissez les formulaires reçus, le logiciel signale ceux arrivés hors délai.
• Séance : feuille de présence, contrôle des pouvoirs et de leurs plafonds, calcul des majorités, second vote proposé quand les conditions sont réunies, réduction des voix.
• Procès-verbal : généré en PDF avec opposants, abstentionnistes et défaillants ; notifications préparées en PDF ; suivi de la fin du délai de contestation.

Cleemo n’envoie ni les convocations ni les notifications : le cabinet les envoie. Il n’y a ni vote en ligne, ni visioconférence, ni signature en ligne du procès-verbal, et Cleemo ne garantit pas la conformité juridique des documents, que le gestionnaire relit. Le détail est sur la page gérer l’assemblée générale dans un logiciel de syndic.

Votre saison d’assemblées approche ? En démonstration, nous déroulons une assemblée sur un immeuble fictif, de l’ordre du jour au procès-verbal.

👉 Voir le logiciel de syndic Cleemo